⚠️ 말소기준 전 점유 2곳 🏢 실제 임차인 3명 📌 신건 0회 유찰 💰 배당표상 인수 0원 · 실제 인수 미상
청주지방법원 2025타경30990. 음성군 맹동면 마산리 562의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 동·식물관련시설 및 근린생활시설, 건물은 철골조 철골트러스지붕 단층이며, 토지는 공장용지 6,901㎡입니다. 매각에는 제시외 건물 1-1~1-4와 제시외 수목 1-5도 포함됩니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사뉴트리인더스트리이고, 2022.04.21. 소유권을 취득한 날 같은 날 경남은행 앞으로 채권최고액 1,980,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.
문제의 핵심은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 현대바이오테크는 2020.08.05., 우명바이오테크는 2021.01.29. 전입해 2022.04.21. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 두 곳 모두 ‘대항력 有’로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실제 취득원가가 얼마가 되는지는 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30990 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 마산리 562 · 충청북도 음성군 맹동면 대동로 243 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철골조 철골트러스지붕 단층 · 외벽 판넬마감 · 새시창호 |
| 토지 | 공장용지 6,901㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사뉴트리인더스트리 |
| 감정가 / 최저가 | 2,637,877,990원 / 2,637,877,990원 (신건) |
| 청구금액 | 2,255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1~1-4 포함 · 제시외 수목 1-5 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차는 별도
말소기준은 2022.04.21. 을구 8번 경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 10번 경남은행 근저당 275,000,000원, 2025년 가압류 3건 및 2025.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 과거 근저당들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 그중 2명은 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 현대바이오테크 | 2020.08.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 우명바이오테크 | 2021.01.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 선진테크 주식회사 | 2025.01.31 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 등기순위상 후순위 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 이 중 선진테크 주식회사는 2025.01.31. 전입으로 말소기준 이후입니다. 반면 현대바이오테크와 우명바이오테크는 각각 2020년·2021년 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 곳 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로, 배당액·미배당액·매수인 승계액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,637,877,990원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,778,780원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사경남은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 94,677,937원 | 94,677,937원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,519,771원 | 10,519,771원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 750,000,000원 | 248,901,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 3,110,197,708원, 총 예상배당은 2,609,099,210원, 미배당은 501,098,498원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소기준 전 임차인의 실제 승계 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락만 보고 싸다고 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,637,877,990원 | 2,609,099,210원 | 501,098,498원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,110,302,392원 | 2,086,799,368원 | 1,023,398,340원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,688,241,913원 | 1,668,959,494원 | 1,441,238,214원 |
신건에서는 신청채권자 청구액 2,255,000,000원이 전액 충족되지만, 1회 유찰 시에는 2,086,799,368원, 2회 유찰 시에는 1,668,959,494원만 배당되는 구조입니다. 그러나 이 표만 보고 80%·64% 가격대가 곧 투자 메리트라고 볼 수는 없습니다. 말소기준 전 점유 2곳의 보증금이 미상이라 실질취득원가 자체가 정해지지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성군 맹동면 마산리 ‘마산교차로’ 북서측 인근. 주위는 중·소규모 공장, 농경지, 주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 동·식물관련시설 및 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,901㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 133,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역 일부 제한구역에 해당하고, 농업진흥구역·도로구역·생산관리지역·농림지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인이 최우선. 현대바이오테크와 우명바이오테크의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록·점유 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 상한가 계산 금지. 말소기준 전 점유 2곳의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되면 실질취득가가 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 후순위 권리는 소멸. 2023.04.28. 경남은행 근저당과 2025년 가압류 3건, 경매개시결정은 말소기준 이후입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1~1-4와 제시외 수목 1-5가 매각에 포함됩니다.
- 공동담보 변동 확인. 공동담보 중 제나동호가 2026.07.21. 멸실된 사실이 부기되어 있으므로 담보목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 용도·규제 점검. 동·식물관련시설 및 근린생활시설 이용과 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 조건이 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 및 현장점유를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임차가 끝나지 않았다
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2022.04.21. 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 3명 중 현대바이오테크와 우명바이오테크가 말소기준보다 앞서 들어와 있고, 두 곳 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 0원의 인수액을 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
감정가와 최저가는 2,637,877,990원으로 동일한 신건이지만, 시세 비교보다 먼저 해야 할 일은 선순위 점유 2곳의 임대차 내용을 확정하는 것입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수 위험은 아직 열려 있는 사건. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
