청주지방법원 2025타경30990. 충청북도 음성군 맹동면 마산리 562 소재 토지와 동·식물관련시설 및 근린생활시설을 대상으로 하는 경매입니다. 토지의 지목은 공장용지이고 면적은 6,901㎡입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사뉴트리인더스트리이며, 2022년 4월 21일 설정된 경남은행 근저당권 1,980,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부상 후순위 채권이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 신고일을 가진 법인 점유자들의 법적 지위입니다. 주식회사 현대바이오테크와 주식회사 우명바이오테크는 각각 2020년 8월 5일, 2021년 1월 29일의 신고일이 확인됩니다. 이 날짜만으로 대항력이 법적으로 성립했다고 단정할 수는 없지만, 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30990 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 마산리 562 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 대동로 243 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 및 근린생활시설 |
| 등기 대상 건물 | 마산리 562 제가동호 |
| 토지 | 공장용지 · 6,901㎡ · 계획관리지역 |
| 건물 구조 | 철골조 철골트러스지붕 단층 · 판넬마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사뉴트리인더스트리 |
| 감정가 | 2,637,877,990원 |
| 최저매각가 | 2,110,302,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사경남은행 |
| 청구금액 | 2,255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1~1-4 및 제시외 수목 1-5 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 위험은 별도
말소기준권리는 2022.04.21 경남은행 근저당권입니다. 2023년 추가 근저당권과 2025년의 가압류 3건, 2025년 12월 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정된 한국외환은행·신한은행·한국산업은행·한국씨티은행의 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 인수 위험
현황조사에는 실제 임차 관련 법인 3곳이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고 법인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최종적인 대항력·우선변제권·인수액은 미확정입니다.
| 임차 관련 법인 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 현대바이오테크 | 2020.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 | 미상 |
| 주식회사 우명바이오테크 | 2021.01.29 | 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 | 미상 |
| 선진테크 주식회사 | 2025.01.31 | 기준권리 후 | 미상 | 승계신고 아님 | 미상 |
신고일은 현황조사 기준입니다. 선순위 여부는 말소기준권리와 신고일을 비교한 것이며, 실제 대항력은 임대차 목적물 인도, 사업자등록 등 적용 법률상의 요건과 계약관계를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제권은 미상입니다.
실질취득비용 판단은 낙찰가와 인수보증금을 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지므로 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 해당 구조가 실제로 성립하는지, 실질취득액이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정평가액은 2,637,877,990원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,110,302,000원입니다. 감정가의 약 80% 수준으로 낮아졌지만, 이 지역의 동일한 용도·규모·입지에 대한 비교 실거래 평균과 최근 가격 추세를 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 2,637,877,990원 | 감정평가 기준 |
| 현재 · 1회 유찰 | 약 80% | 2,110,302,000원 | 시세 판단 보류 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 1,688,241,600원 | 임차인 인수 별도 |
| 3회 유찰 가정 | 51.2% | 1,350,593,280원 | 임차인 인수 별도 |
④ 예상배당표 (매각가 2,110,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,503,020원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 (을구 8) | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경남은행 (을구 10) | 275,000,000원 | 106,798,980원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 94,677,937원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 10,519,771원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 750,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정할 때 채권자 예상배당 합계는 2,086,798,980원, 미배당 채권액은 1,023,398,728원입니다. 경남은행의 후순위 근저당부터 미배당이 발생하고 세 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 위험은 남는다
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 2,086,798,980원 | 1,023,398,728원 |
| 2회 유찰 | 1,668,959,184원 | 1,441,238,524원 |
| 3회 유찰 | 1,334,687,347원 | 1,775,510,361원 |
추가 유찰로 최저매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 음성군 맹동면 마산리 마산교차로 북서측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 공장과 농경지, 주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 6,901㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·사다리형 토지로 소로각지에 해당합니다.
- 지역·규제. 계획관리지역, 산업형 성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역 관련 제한도 확인됩니다. 실제 활용과 업종 변경 가능성은 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 시설. 철골조 철골트러스지붕 단층 건물로 동·식물관련시설 및 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 1-1~1-4, 수목 1-5가 일괄매각에 포함됩니다. 시설별 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 다른 특수 시설이므로 매수 수요가 용도와 시설 활용 가능성에 좌우될 수 있습니다. 비교 거래가 확인되지 않아 환금성과 시장가격은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 가능 임차인 2곳. 주식회사 현대바이오테크와 주식회사 우명바이오테크의 계약서, 점유 부분, 사업자등록·임대차 신고 관계를 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 세 법인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 배당 순위를 매각물건명세서와 관련 서류로 확인하세요.
- 매수인 인수액 계산. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 매각목록·공동담보 대조. 제시외 건물과 수목의 포함 범위, 제가동호와 멸실된 제나동호의 관계, 토지 및 시설의 실제 현황을 확인하세요.
- 시설 이용·인허가 확인. 동·식물관련시설과 근린생활시설의 실제 운영상태, 사용승인 및 용도 적합성, 설비 유지 상태를 점검하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 규제를 해당 사업 용도와 대조하세요.
- 현장 점유 및 인도. 세 법인이 실제 점유하는 범위와 설비·물품 소유관계를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 최근 유사 산업용 토지·시설 거래와 감정평가 세부내역을 대조하세요. 단순 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 80%”보다 중요한 것은 인수액이다
이 사건은 표면적으로 보면 감정가 2,637,877,990원에서 현재 최저매각가 2,110,302,000원으로 낮아진 물건입니다. 경남은행의 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기상 권리는 정리되는 구조입니다.
하지만 주식회사 현대바이오테크와 주식회사 우명바이오테크의 신고일이 말소기준권리보다 앞서고, 두 법인의 보증금은 알려져 있지 않습니다. 실제 대항력과 보증금 인수 가능성이 해소되지 않은 상태에서 배당 추정 인수액 0원을 확정적인 취득 조건으로 사용해서는 안 됩니다. 더구나 일반 아파트와 달리 산업용 토지·시설의 가격과 환금성 판단에도 별도의 검증이 필요합니다.
결론은 권리·가격 모두 검증 전 보류입니다. 선순위 가능 임차인의 실제 인수액이 확정되고, 일괄매각 범위와 시설 상태, 비교 시세까지 확인된 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재로서는 유찰 할인율보다 인수 위험의 불확실성이 더 중요한 사건입니다.
