청주지방법원 2025타경31013. 충주시 호암동 호반아파트 102동 1층 102호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 강성수이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 말소기준권리는 2015.02.26 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2018.07.02 마루신용협동조합의 채권최고액 550,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.12.29 마루신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 1997년과 2000년에 설정된 이류신용협동조합 근저당권은 2015.01.23 이미 말소됐고, 2000년 이류신용협동조합 가압류와 2001년 국민은행 가압류 역시 각각 2003.05.07과 2012.02.10 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 등기상 담보권은 배당 시나리오 기준 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

말소기준은 2015.02.26 국민은행 근저당권 72,000,000원입니다. 2018.07.02 마루신용협동조합 근저당권 550,000,000원과 2025.12.29 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서는 국민은행에 72,000,000원이 전액 배당되고 마루신용협동조합에는 86,932,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다 높다

실거래 단지명은 호반현대, 전용 84.96㎡로 면적이 일치합니다. 확인된 실거래는 12건이고, 전체 평균은 158,583,333원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균은 171,500,000원, 최근 12개월 거래수는 2건, 최신 거래는 2026.05의 150,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 9.9%입니다.

최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 171,500,000원의 94.5%입니다. 이 숫자만 보면 평균 아래입니다. 그러나 최신 거래는 150,000,000원이고, 전체 12건 평균 158,583,333원 대비 최저가는 102.2%입니다. 따라서 신건 가격을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균 역시 2건으로 구성돼 있으므로 193,000,000원 거래와 150,000,000원 거래 사이의 편차를 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

채권최고액 기준 채권 합계는 622,000,000원, 예상 배당은 158,932,000원, 미배당액은 463,068,000원입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 호암동 호암지 남동측 인근으로, 주위에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지층~13층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호 등입니다.
• 설비. 난방, 위생·급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형 토지를 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 동측·남측에 왕복 2차선 포장도로, 북측에 노폭 약 8m 내외 포장도로가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 406,900원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지·거래. 실거래 단지명 호반현대는 374세대, 사용승인일은 1994.02.25입니다. 전용 84.96㎡ 거래는 140,000,000원부터 193,000,000원까지 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 171,500,000원만 보지 말고 최신 거래 150,000,000원과 전체 평균 158,583,333원을 함께 비교해야 합니다.
• 1층 조건. 본건은 1층입니다. 실거래 사례 중 2층·3층·7층·14층 등과 직접 비교할 때 층 차이를 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 각 회차에서도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 담보권 미배당. 마루신용협동조합의 배당 부족분이 크게 남더라도 말소 대상 근저당의 미배당액을 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 입찰 직전 변동사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로

이 사건은 등기상 구조가 비교적 명확합니다. 2015.02.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 마루신용협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 171,500,000원의 94.5%로 평균 아래지만, 최신 2026.05 거래 150,000,000원보다 높고 전체 평균 158,583,333원도 웃돕니다. 최근 추세 9.9%와 193,000,000원 거래가 존재하더라도, 1층이라는 개별 조건과 최신 거래를 무시하고 “신건부터 싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 합격권, 가격은 비교 확인 후 접근이 이 물건의 핵심입니다.