청주지방법원 2025타경31013. 충주시 호암동 호반아파트 102동 102호, 전용면적 84.96㎡의 1층 아파트입니다. 소유자 강성수 씨가 보유한 집으로, 2015년 국민은행 근저당권이 설정되고 2018년 마루신용협동조합 근저당권이 추가되었습니다. 이후 마루신용협동조합이 임의경매를 신청하면서 매각 절차가 진행됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 129,600,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2015.02.26. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤에 설정된 마루신용협동조합의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 이류신용협동조합 근저당 및 가압류는 이미 말소되었습니다. 등기상 매수인이 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다.
그런데 더 눈여겨볼 숫자는 가격입니다. 최저가가 최근 12개월 평균뿐 아니라 2026년 5월의 최신 거래가격 150,000,000원보다도 20,400,000원 낮습니다. 다만 해당 최신 거래는 2층이고 경매물건은 1층입니다. 단순 평균 할인율을 곧바로 순이익이나 확정적인 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 호암동 547-6 호반아파트 102동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 신촌2길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 지층~13층 건물 중 1층 |
| 단지 | 호반현대(101~104동, 201동) · 374세대 · 1994.02.25. 준공 |
| 소유자 | 강성수 (단독소유 · 1995.08.04. 매매 원인, 1997.09.03. 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 162,000,000원 |
| 최저매각가 | 129,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 마루신용협동조합 / 453,456,367원 |
| 말소기준권리 | 2015.02.26. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 감정평가 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 매각으로 소멸
현재 권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2015.02.26. 국민은행의 근저당권 설정입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2018.07.02. 설정된 마루신용협동조합 근저당권은 채권최고액이 550,000,000원으로 크지만 말소기준보다 후순위이므로 매각에 따라 소멸합니다. 채권액이 크다고 해서 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
특히 마루신용협동조합의 550,000,000원 근저당권에는 충주시 앙성면 조천리 317-8 및 317-10 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당의 배당과 회수관계는 공동담보 정산에 영향을 받을 수 있습니다. 다만 그로 인한 배당 부족 자체가 이 아파트 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 최신 거래와 1층 가격이 중요하다
호반현대아파트 동일 면적 84.96㎡의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 158,583,333원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 171,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 7층 | 193,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 14층 | 157,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 4층 | 182,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 3층 | 158,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 9층 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 9층 | 160,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 11층 | 147,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 2층 | 142,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 13층 | 154,000,000원 |
| 2024.09 | 84.96㎡ | 3층 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 158,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 2건 | 171,500,000원 |
| 비교 기준 | 기준 가격 | 최저가 비율 |
|---|---|---|
| 감정가 | 162,000,000원 | 80.0% |
| 전체 12건 평균 | 158,583,333원 | 81.7% |
| 최근 12개월 평균 | 171,500,000원 | 75.6% |
| 최신 거래(2026.05) | 150,000,000원 | 86.4% |
현재 최저매각가 129,600,000원은 최근 12개월 평균보다 41,900,000원 낮고, 최신 거래보다 20,400,000원 낮습니다. 전체 평균으로 보더라도 81.7% 수준입니다. 세 기준 모두에서 최저가가 실거래 가격보다 낮다는 점은 분명한 가격상 장점입니다.
최근 거래 평균은 이전 기간 대비 9.9% 높은 것으로 집계됩니다. 따라서 주어진 추세 지표상 하락장이라고 단정할 근거는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래는 단 2건이며, 2025년 12월의 193,000,000원 거래와 2026년 5월의 150,000,000원 거래 사이에는 큰 가격차가 있습니다. 최근 평균 상승과 최신 거래가격의 하락은 구분해서 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,614,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 마루신용협동조합 근저당 | 550,000,000원 | 54,985,600원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 배분액 | — | 129,600,000원 |
채권최고액 기준의 합계는 622,000,000원이며, 집행비용을 제외한 예상배당액은 126,985,600원입니다. 단순 계산상 채권최고액 기준 미배당액은 495,014,400원입니다. 이 금액은 실제 확정채무액을 의미하지 않으며, 채권계산서·공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 현재 확인된 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권자가 전액을 회수하지 못하더라도 그 부족분이 낙찰자의 채무로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계 미상에 따른 별도 점유권원은 입찰 전 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 낮은 가격과 커지는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 129,600,000원 | 495,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 103,680,000원 | 520,571,520원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 82,944,000원 | 540,948,992원 | 0원 |
다음 회차까지 유찰될 경우 최저가는 103,680,000원, 그다음 회차는 82,944,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄지만, 현재 확인되는 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
신청채권자 마루신용협동조합의 청구금액은 453,456,367원인데, 현재 회차의 예상배당은 54,985,600원입니다. 다음 두 시나리오의 예상배당은 각각 29,428,480원, 9,051,008원으로 감소합니다. 따라서 신청채권자의 채권 회수 정도와 경매 절차 진행 가능성은 별도로 지켜봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 호암동 호암지 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 단지 동측과 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 약 8m 폭의 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 아파트로, 벽지·타일 마감과 샷시 창호가 확인됩니다. 난방·급배수·위생·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 아파트 부지는 3필지 일단의 토지로 이용 중입니다. 주요 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 공시지가 자료상 406,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부의 노후·누수·설비 상태는 별도 조사해야 합니다.
- 환금성. 1994년 준공된 374세대 단지입니다. 최근 동일 면적 거래는 확인되지만 가격 편차가 크고, 해당 호수는 1층이라 중간층 거래와 동일한 매도가치를 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유권원, 전입세대 및 대항력 가능성을 매각물건명세서·현황조사와 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2015.02.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2018년 마루신용협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는지 최신 등기부로 재확인하세요.
- 공동담보 검토. 마루신용협동조합 근저당에는 충주시 앙성면 조천리 317-8·317-10 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 처분·배당관계가 어떻게 진행됐는지 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 거래 중 2026.05. 2층 150,000,000원 사례를 우선 비교하고, 사생활 노출·채광·습기 등 1층 특성을 반영하세요.
- 실거래 표본 점검. 최근 12개월 거래가 2건이므로 171,500,000원 평균을 확정적인 시세로 사용하지 마세요. 2025.12. 7층 193,000,000원과 2026.05. 2층 150,000,000원의 차이를 고려해야 합니다.
- 입찰자금과 부대비용. 최저가 129,600,000원을 기준으로 입찰자금을 마련하되 취득세·등기비용· 명도비용·수리비 등은 별도로 계산하세요. 입찰보증금 액수는 최신 매각공고에서 확인하세요.
- 체납 관리비. 공동주택의 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 여지가 있는 미납액을 관리사무소에 확인하세요.
- 매각기일·원본 확인. 2026.10.26. 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서 및 현황조사서를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 1층·점유 확인이 승부처”
이 물건은 권리상 구조와 가격 측면에서 관심을 가질 만한 아파트입니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 마루신용협동조합 근저당까지 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가가 129,600,000원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 171,500,000원의 75.6%, 최신 거래 150,000,000원의 86.4% 수준이 됐습니다.
그러나 경매물건이 1층이라는 조건을 빼고 단순 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다. 최근 평균은 2건에 불과하고, 최신 거래가격은 앞선 거래보다 낮습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 점유 확인 없이 권리 위험이 완전히 해소됐다고 보기 어렵습니다.
최종 판단은 “조건부 입찰 검토”입니다. 최신 2층 거래 150,000,000원을 중요한 비교 기준으로 삼고, 1층 할인과 내부 상태·점유·부대비용을 반영해 낙찰가 상한을 정하는 것이 바람직합니다. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이고 최저가 역시 최근 시세보다 낮지만, 실제 취득 후 환금성까지 확인해야 가격 메리트가 의미 있는 투자 결과로 이어질 수 있습니다.
