청주지방법원 2026타경10. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용중입니다. 소유자는 김형곤이며 2017.10.25. 거래가액 533,238,780원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한국씨티은행 채권최고액 480,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2018.10.11. 한국씨티은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.11.10. 광주신용보증재단의 51,802,800원 가압류, 2026.01.20. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인이 권리상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 김형곤 · 2017.10.25. 소유권이전 · 거래가액 533,238,780원 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 554,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 353,411,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.09.22. 진천새마을금고 근저당은 2017.10.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 한국씨티은행 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이후의 한국씨티은행 추가 근저당, 광주신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최규장 | 105호 | 2018.06.19 | 2026.04.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최규장의 전입일 2018.06.19.은 말소기준권리인 2017.10.25. 한국씨티은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 554,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설이며, 동일 또는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 554,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,940,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 480,000,000원 | 66,060,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 광주신용보증재단 | 51,802,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,011,802,800원 중 채권자 배당은 546,060,000원으로 산정되고, 현재 회차 미배당액은 465,742,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충북혁신도시버스터미널 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 105호입니다.
- 도로. 남측 노폭 약 30미터 내외, 북측 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,303,000원/㎡이며 토지면적은 1,360.6㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 대리석 마감 등, 내벽은 페인트·타일 마감 등이며 전기·위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 동일·인근 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인한 뒤 554,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 임차보증금 확인. 최규장의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 미배당액은 465,742,800원이고 광주신용보증재단 가압류 예상배당은 0원입니다.
- 회차 비교. 현재 554,000,000원, 1회 유찰 443,200,000원, 2회 유찰 354,560,000원 시나리오를 실제 시장가격과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.10.25. 한국씨티은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인 최규장도 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 554,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 최근 실거래 비교기준이 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다. 1회·2회 유찰 시나리오까지 놓고 실제 근린생활시설 거래가격과 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
