청주지방법원 2026타경10. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 플러스빌딩 1층 105호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 충북혁신도시버스터미널 북동측 인근에 위치합니다. 소유자 김형곤이 2017년 10월 25일 거래가액 533,238,780원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한국씨티은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 등기됐으며 한국씨티은행의 신청으로 경매가 개시됐습니다.
이 사건에서 중요한 점은 낙찰자가 인수할 권리와 배당받지 못하는 채권을 구분하는 것입니다. 현재 예상 미배당액이 크더라도 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸한다면 그 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 반면, 상가 점유자의 임대차 관계가 충분히 확인되지 않았으므로 배당표의 인수액 0원을 아무 조건 없는 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층 105호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 태정1길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김형곤 (2017.10.25 소유권이전 · 거래가액 533,238,780원) |
| 감정가 | 554,000,000원 |
| 최저매각가 | 443,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 한국씨티은행 / 353,411,103원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2017.10.25 한국씨티은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 점유관계 | 최규장 · 105호 · 전입일 2018.06.19 · 배당요구 2026.04.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국씨티은행 근저당
최초로 확인되는 2017년 9월 22일 진천새마을금고 근저당권 780,000,000원은 2017년 10월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 설정된 한국씨티은행 을구 3번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 4번 근저당과 광주신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력과 배당요구의 구분
105호에서 확인되는 점유자는 최규장 1명입니다. 전입신고일은 2018.06.19로 말소기준권리 설정일인 2017.10.25보다 늦습니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류되지만, 이 물건은 근린생활시설이므로 상가임대차에 필요한 사업자등록·점유 및 계약관계를 별도로 조사해야 합니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최규장 · 105호 | 2018.06.19 | 미상 | 2026.04.23 접수 | 전입일 기준 후순위 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
확인된 실제 점유자 1명. 보증금·월세·확정일자는 미확인 상태입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라는 사실과 상가임대차 전체의 대항력 판정은 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 80% 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 감정가 554,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 443,200,000원입니다. 감정가의 80%라는 숫자는 명확하지만, 감정가와 실제 시장에서 거래 가능한 가격은 서로 다를 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 554,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 443,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 실질취득(현 인수액 가정) | 443,200,000원 | 최저가 + 예상 인수 0원 · 기타 취득비용 별도 |
| 인근 실거래 시세 | 확인 필요 | 거래사례 비교 후 가격 판단 |
근린생활시설은 같은 건물 안에서도 위치, 전면 노출, 출입 동선, 업종 적합성, 공실 여부, 임대수익에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 플러스빌딩은 주변에 근린생활시설과 관공서가 혼재한 입지이나, 현재 가격이 주변 실거래보다 낮은지 또는 임대수익률이 충분한지는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,832,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 한국씨티은행 | 480,000,000원 | 436,368,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 한국씨티은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 광주신용보증재단 | 51,802,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 6,832,000원을 제외한 436,368,000원이 한국씨티은행의 선순위 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당과 광주신용보증재단 가압류의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 총액은 1,011,802,800원, 예상 채권자 배당액은 436,368,000원, 예상 미배당액은 575,434,800원입니다. 다만 신청채권자의 실제 청구액은 353,411,103원으로, 근저당 채권최고액과 다릅니다. 두 근저당의 실제 채무 및 중복 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 채권최고액 기준의 미배당 추정치가 실제 확정 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 443,200,000원 | 436,368,000원 | 575,434,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 354,560,000원 | 348,796,160원 | 663,006,640원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 283,648,000원 | 278,876,928원 | 732,925,872원 | 0원 |
현재 회차에서는 한국씨티은행의 예상배당액이 신청 청구액 353,411,103원을 충족하는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당액은 348,796,160원, 3회 유찰 시에는 278,876,928원으로 청구액에 미달합니다. 유찰이 진행될수록 채권자의 예상 미회수액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시버스터미널 북동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 105호로, 외벽은 대리석 마감 등이며 전기·급배수·위생·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 30m 내외, 북측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 상가 출입 동선과 실제 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 가로장방형 평지이며, 전체 필지 면적은 1,360.6㎡, 공시지가는 1,303,000원/㎡입니다. 전체 필지 면적은 해당 호실의 전용면적이 아닙니다.
- 임대·환금성. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 업종, 보증금, 월세, 공실 여부를 파악해야 수익형 근린시설로서의 적정가격과 환금성을 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가임차인 확인. 최규장의 임대차계약서, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 월세 및 배당요구 내용을 확인하세요. 전입일만으로 상가임대차 보호 여부 전체를 확정하지 마세요.
- 공동담보 근저당. 한국씨티은행 을구 3번·4번 근저당과 플러스빌딩 106호 공동담보 관계를 확인하고, 채권최고액의 중복 계산 가능성 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 1층 근린생활시설과 같은 건물 내 상가의 최근 매매사례, 실제 임대료 및 수익률을 검토하세요. 감정가의 80%라는 사유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 실제 영업자와 계약상 임차인이 일치하는지, 영업시설 및 인도 협의가 필요한지 현장 점검하세요.
- 관리비·시설비. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비와 시설 관리상태, 원상복구 부담을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조하고, 매각기일 2026.10.26의 진행 여부와 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 검증 완료”
이 사건은 한국씨티은행의 2017년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수금액은 0원입니다. 하지만 실제 점유자 1명이 확인되고 보증금·확정일자·상가임대차 관련 사실관계가 확정되지 않았습니다. 여기에 실거래 시세와 임대수익 검증이 빠져 있어, 최저가 443,200,000원의 가격 경쟁력을 판단하기도 어렵습니다.
권리의 큰 흐름은 파악 가능하지만, 임차관계와 실제 가격은 확인이 우선입니다. 특히 근린생활시설은 낙찰가격만큼 점유관계와 수익성이 중요합니다. 입찰 판단은 임차인 대항력 검증, 공동담보 채무 확인, 상가 시세 조사 이후로 보류하는 것이 적절합니다.
