청주지방법원 2026타경15. 음성읍 초천리 1212-2의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·화장실·현관의 주택이고, 건물은 1977년 사용승인된 연와조 기와지붕 단층 구조입니다. 토지는 1,428㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 제시외 건물 1-1~1-6, 2-1도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 흐름만 놓고 보면 2022.05.19 충북인삼협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 이후 권리만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없습니다. 1996년 전입한 점유자 홍영희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 별도의 지상권 인수 문구도 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경15 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 초천리 1212-2 · 충청북도 음성군 음성읍 덕생로654번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 · 방3·거실·주방·화장실·현관 |
| 건물 | 1977년 사용승인 · 연와조 기와지붕 단층 주택 |
| 토지 | 1,428㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 47,800원/㎡ |
| 소유자 | 엄종식 · 2018.04.25 증여, 2018.05.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 300,762,130원 / 300,762,130원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북인삼협동조합 / 104,601,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 ‘예외’가 있다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영희 | 1996.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
홍영희의 전입신고는 1996.03.29로 말소기준 근저당 2022.05.19보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 대항력 ‘있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 더해 실제로 부담할 금액도 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 300,762,130원이 현재 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실이나 향후 80%·64% 회차 가격만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,762,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,010,670원 |
| 2. 근저당 · 충북인삼협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,751,460원 |
위 배당표는 현재 제공된 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 홍영희의 보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 등기에는 2024.09.10 근저당 채권최고액이 128,400,000원으로 변경된 기록이 있으나, 배당 시뮬레이션은 120,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 초천4리마을 내에 위치하며 농촌마을, 농경지, 축산농장, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 대중교통이 운행돼 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1977년 사용승인 받은 연와조 기와지붕 단층 주택으로 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 성장관리계획구역에는 접합니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 경계 확인. 목록 1 남측 일부는 인접토지 초천리 1212-3과 함께 ‘전’으로 이용되는 것으로 확인돼 정확한 지적경계와 이용상황 파악을 위해 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍영희 임대차 확인. 전입 1996.03.29의 실제 점유 범위, 보증금, 임대차계약, 확정일자를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 지상권 말소 확인. 2018.05.29 제14332호 지상권은 매수인 인수로 기재돼 있으나 2026.01.21 말소 동의가 있으므로 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2024.09.10 채권최고액 128,400,000원 변경등기와 배당 시뮬레이션의 120,000,000원 기준이 다르므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 토지 측량. 남측 일부와 초천리 1212-3의 이용 경계가 섞여 있어 현황과 지적경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 1-1~1-6, 2-1이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 300,762,130원 또는 유찰가만 보고 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “신건 3억”보다 먼저 확인할 두 가지
이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 첫째는 1996.03.29 전입한 홍영희의 보증금과 임대차관계, 둘째는 2018.05.29 지상권의 실제 말소 처리입니다. 배당 시뮬레이션은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권자 미배당 0원으로 계산되지만, 그것만으로 매수인의 실질 부담까지 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
또한 실거래 시세가 없어 300,762,130원이 시장 대비 싸다는 근거도 없습니다. 토지 경계에는 측량 확인 사항이 있고, 제시외 건물도 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리와 현황 확인이 선행돼야 하는 신건입니다. 임차보증금·지상권·경계가 정리된 뒤에야 적정 입찰가와 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.
