청주지방법원 2026타경15. 충청북도 음성군 음성읍 초천리 1212-2에 위치한 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 1977년 사용승인된 연와조 기와지붕 단층 주택이며, 방3·거실·주방·화장실·현관으로 구성되어 있습니다. 토지는 1,428㎡ 규모입니다. 표시된 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정상 실제 이용상태는 주택입니다.
소유자는 엄종식입니다. 2018.04.25 증여를 원인으로 2018.05.04 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.19 설정된 충북인삼협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 120,000,000원이었고, 2024.09.10 변경계약으로 128,400,000원으로 변경되었습니다.
일반적인 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건에서는 말소기준권리보다 앞선 전입신고와 토지의 지상권 인수 특약을 별도로 확인해야 합니다. 따라서 가격이 내려왔다는 사실만으로 안전한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경15 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 초천리 1212-2 도로명: 충청북도 음성군 음성읍 덕생로654번길 30 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 단층 주택 |
| 건물 | 1977년 사용승인 · 연와조 기와지붕 단층 주택 · 방3·거실·주방·화장실·현관 |
| 토지 | 1,428㎡ · 지목 대 · 부정형 · 완경사 |
| 소유자 | 엄종식 (2018.05.04 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 | 300,762,130원 |
| 최저매각가 | 240,610,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 충북인삼협동조합 |
| 청구금액 | 104,601,101원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 예외가 중요하다
2022.05.19 충북인삼협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국가와 음성군의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 종전 가압류와 종전 경매개시결정은 이미 말소되었습니다.
그러나 말소기준권리 이전에 전입한 임차관계와, 매각물건명세서에 별도로 인수된다고 적힌 토지 지상권은 이러한 일반적인 소멸 관계와 구분해야 합니다.
말소 동의와 실제 말소 완료는 구별해야 합니다. 매각조건의 최종 내용, 지상권의 존속 여부, 토지 이용에 대한 제한 및 등기 말소 처리 방식을 반드시 확인해야 합니다. 현재로서는 지상권 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 1996년 전입자의 실체 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍영희 | 1996.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인으로 조사된 사람은 홍영희 1명입니다. 전입신고일이 1996.03.29로 말소기준권리 설정일인 2022.05.19보다 앞섭니다.
다만 보증금·확정일자·현재 점유관계가 명확하지 않으므로 전입일만으로 법률상 대항력이 확정된다고 단정할 수 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 우선변제권 및 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수하는 보증금 및 권리 관련 부담으로 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 부담하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격과 시세 — 80% 유찰가도 할인 매력은 미확정
이번 회차의 최저매각가는 240,610,000원입니다. 감정가 300,762,130원의 80% 수준으로, 이미 1회 유찰된 상태입니다. 다만 주변 유사 주택·토지의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 가격 평가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 240,610,000원 | 실질취득액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 192,488,000원 | 임차보증금 인수 위험 잔존 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 153,990,400원 | 실질취득 기준 재검토 필요 |
유찰이 거듭되면 명목상 입찰가격은 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수가 확인되는 경우에는 낙찰가격 하락이 실질취득액 감소로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다. 지상권이 남는 경우의 토지 이용 제한도 별도의 평가 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,168,540원 |
| 1. 근저당 · 충북인삼협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 116,441,460원 |
위 표는 기재된 배당 시뮬레이션으로, 근저당권 배당을 120,000,000원으로 가정한 계산입니다. 등기상 근저당권 채권최고액은 2024.09.10에 128,400,000원으로 변경되었습니다. 실제 채권잔액과 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 또한 임차보증금, 당해세, 압류채권의 우선순위, 최우선변제 및 지상권 관련 부담 등이 충분히 반영되지 않아 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 초천4리마을 내 주택입니다. 주변은 농촌마을, 농경지, 축산농장, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통이 운행되고 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1977년 사용승인된 연와조 기와지붕 단층 주택입니다. 외벽은 연와벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 미장합판 및 벽지도배, 창호는 샷시창입니다. 난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,428㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 47,800원/㎡입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역, 자연취락지구 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 성장관리계획구역과 접하고 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(1-1~1-6, 2-1)이 일괄매각에 포함됩니다. 각 건물의 현황과 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적경계. 목록 1 남측 일부는 인접토지인 초천리 1212-3과 함께 전으로 이용되는 것으로 확인되었습니다. 정확한 경계와 이용상황을 파악하기 위한 측량이 필요합니다.
- 환금성. 농촌마을 내 노후 주택·토지 복합 물건으로, 일반적인 공동주택과 달리 토지 활용 목적과 현장 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 거래 비교와 개별 수요 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 홍영희의 전입일은 1996.03.29입니다. 실제 점유와 임차인 지위, 대항요건 충족 여부를 확인하세요.
- 보증금·배당 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 매수인에게 남을 수 있는 미배당 보증금을 확인하세요. 실질취득액 산정에 가장 중요한 부분입니다.
- 지상권 말소 확인. 매각물건명세서에는 지상권 인수가 표시되어 있지만 신청채권자의 말소 동의 내용도 있습니다. 최종 매각조건 및 실제 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 토지 경계 측량. 남측 일부와 인접토지 초천리 1212-3의 공동 이용 상태를 확인하고 필요시 측량하세요.
- 제시외 건물 조사. 일괄매각 대상인 제시외 건물의 현황·위치·이용상태를 조사하세요.
- 건물 상태 점검. 1977년 사용승인된 주택이므로 지붕·외벽·난방·급배수설비 등의 실제 상태와 유지보수 부담을 확인하세요.
- 근저당 채권액 확인. 근저당 채권최고액이 120,000,000원에서 128,400,000원으로 변경된 사실을 반영하여 실제 채권잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 80%라는 비율만으로 할인 여부를 판단하지 말고 유사 주택·토지 실거래, 법적 인수액, 토지 이용 제한과 비용을 함께 비교하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰가보다 권리 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 300,762,130원에서 최저매각가 240,610,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 단순히 숫자만 보면 가격 조정이 진행된 것으로 보이지만, 현재로서는 저렴한 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다.
가장 중요한 이유는 선순위 전입자 홍영희의 보증금과 대항력 관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 여기에 매수인 인수가 표시된 토지 지상권까지 있습니다. 지상권 말소 동의 내용은 긍정적인 확인 요소이지만, 실제 법적 부담이 해소되는지를 검증해야 합니다.
또한 1,428㎡ 토지의 일부 경계 및 이용상태에 대한 측량이 필요하고, 건물은 1977년 사용승인된 단층 주택입니다. 명목상 낙찰가와 실질취득액, 매수 후 활용 가능한 가치가 서로 다를 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차보증금과 지상권의 최종 인수 여부를 명확히 하고, 토지 경계 및 활용 가능성을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 유찰에 따른 가격 인하는 그 이후에 평가할 요소입니다.
