청주지방법원 2026타경30005. 음성군 맹동면 용촌리 소재 공장·사무실·기숙사·창고 등과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 3) 공장, 4) 사무실·방·화장실, 5) 기숙사·화장실, 6) 공장(창고) 등입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 3,004,630,530원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자는 주식회사에치피이고, 2024.07.31. 중소기업은행이 채권최고액 2,592,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준입니다. 이후 페이퍼맥스·대양판지·서울보증보험·한국파렛트풀·국민은행· 이오전력 등의 가압류와 국의 압류, 권대영·유진씨앤피주식회사 근저당권 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 점유관계입니다. 주식회사 케이티씨는 2023.05.01. 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 “매수인 부담 없음”으로 결론내려서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30005 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 350-13 |
| 등기 건물 | 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 350-6 제가동호 · 도로명주소 충청북도 음성군 맹동면 초금로 182-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사·공장(창고) 등 |
| 소유자 | 주식회사에치피 |
| 감정가 / 최저가 | 3,004,630,530원 / 3,004,630,530원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권대영 / 94,888,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2024.07.31. 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 권대영·유진씨앤피주식회사 근저당권과 각 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.21. 유진씨앤피주식회사의 임의경매개시결정은 2025.06.04. 취하로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이티씨 | 2023.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 에스에스글로벌 | 2024.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 에스에스글로벌은 2024.10.23. 전입으로 말소기준인 2024.07.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 케이티씨는 2023.05.01. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 회차는 감정가의 100%인 3,004,630,530원이 최저매각가입니다. 동일 용도 실거래 비교 없이 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 케이티씨의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 취득비용은 단순 낙찰가만으로 계산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 권대영 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,004,630,530원 | 258,777,552원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,403,704,424원 | 853,694,397원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,922,963,539원 | 1,329,627,873원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,004,630,530원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,446,305원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,592,000,000원 | 2,592,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 페이퍼맥스 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 권대영 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 유진씨앤피주식회사 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대양판지주식회사 | 36,122,416원 | 36,122,416원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,311,230원 | 38,311,230원 |
| 갑구 13번 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 4,587,896원 | 4,587,896원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사국민은행 | 245,690,235원 | 6,162,683원 |
| 갑구 16번 가압류 · 이오전력 주식회사 | 11,250,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권 총액은 3,230,961,777원, 채권자 예상배당 합계는 2,972,184,225원, 미배당은 258,777,552원입니다. 집행비용은 32,446,305원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 케이티씨의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 일괄매각 범위·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물 3-1~3-8, 제시외 수변전설비 3-9, 제시외 관정 3-10, 기계기구 3-11, 목록 2 지상의 조경수가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 2 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태. 공장, 사무실·방·화장실, 기숙사·화장실, 공장(창고) 등으로 이용 중입니다.
- 위치. 음성군 맹동면 용촌리 ‘방우대마을’ 북동쪽 인근이며, 주변은 소규모 공장·창고· 농촌마을·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지방도 513호선 및 노선버스정류장이 인근에 있으나, 버스정류장 거리·배차간격·노선 등을 고려할 때 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 870㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로 등, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 40,400원/㎡입니다.
- 건물. 공장·창고는 일반철골조 판넬지붕 단층, 사무실·기숙사는 경량철골조 판넬지붕 단층 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 케이티씨 보증금 확인. 2023.05.01. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 규모를 확인하지 않고는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 케이티씨의 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 잔존 보증금 승계 여부가 달라질 수 있습니다.
- 에스에스글로벌. 2024.10.23. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 배당관계는 원문서에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수변전설비·관정·기계기구·조경수는 포함되고, 컨테이너는 제외됩니다. 현장 물건과 목록을 대조해야 합니다.
- 현재 가격. 신건 최저가가 감정가 100%인 3,004,630,530원입니다. 동일 용도 실거래 비교와 선순위 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금·우선변제. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 인수 가능 금액은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 공장·사무실·기숙사·창고가 함께 이용되는 물건이므로 각 동·공간별 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 실질취득액은 아직 모른다”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리들이 매각으로 정리된다는 점만 보면 구조가 선명합니다. 그러나 2023.05.01. 전입한 주식회사 케이티씨가 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원, 실질취득 3,004,630,530원이라고 확정할 수 없습니다.
또한 공장·사무실·기숙사·창고와 토지, 제시외 건물·수변전설비·관정·기계기구·조경수가 함께 매각되는 복합 물건이고 컨테이너는 제외됩니다. 결국 이 사건의 우선순위는 ① 케이티씨 임대차 조건 확인 → ② 실제 인수액 산정 → ③ 일괄매각 범위 현장대조 → ④ 그 뒤 가격 판단입니다. 신건 최저가가 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 단계는 아닙니다.
