청주지방법원 2026타경30005. 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 소재 공장시설과 토지가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 공장, 사무실, 기숙사, 창고로 이용되는 건물들이 포함되어 있으며, 제시외 건물과 기계기구도 함께 매각되는 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사에치피입니다.
감정가는 3,004,630,530원이고 한 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 2,403,704,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가에서 상당한 폭으로 가격이 조정됐습니다. 하지만 토지와 공장시설은 개별성이 강하고 환금성이 제한될 수 있으며, 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 임차인까지 있습니다. 따라서 실제 취득 부담은 낙찰가만으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30005 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 350-13 |
| 건물 등기상 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 350-6 제가동호 도로명주소: 충청북도 음성군 맹동면 초금로 182-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사·창고 관련 시설 |
| 소유자 | 주식회사에치피 |
| 감정가 | 3,004,630,530원 |
| 최저매각가 | 2,403,704,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 94,888,923원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2024.07.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,592,000,000원 |
| 점유 관련 조사 | 주식회사 케이티씨 · 주식회사 에스에스글로벌 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 설비 일부 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 점유가 핵심
현재 권리분석의 기준은 2024.07.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,592,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 권대영·유진씨앤피주식회사 근저당권과 여러 가압류 및 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 설정되었던 근저당권들과 농협은행주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 또한 유진씨앤피주식회사에 의한 2025.04.21 경매개시결정은 2025.06.04 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건과 과거 취하된 경매절차를 구분해서 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 선순위 법인 임차인 확인이 최우선
| 점유자 | 전입 관련 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이티씨 | 2023.05.01 | 미상 | 자료상 있음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 에스에스글로벌 | 2024.10.23 | 미상 | 자료상 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 실제 점유 관련 법인 2곳입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 분류된 법인은 없습니다. 대항력 표시는 조사자료상 판정이며 최종 법률 검토가 필요합니다.
주식회사 에스에스글로벌은 신고일이 2024.10.23으로 말소기준권리보다 늦고, 조사자료에서는 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 명도 및 임대차 관련 사실관계는 별도 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다
| 감정평가액 | 3,004,630,530원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 2,403,704,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 80% |
| 동일 용도 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
| 선순위 인수 가능 보증금 | 미상 |
| 매수인 실질취득가 | 확정 불가 |
현재 최저매각가가 감정가의 80%라는 사실은 명확합니다. 그러나 인근 공장시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
또한 주식회사 케이티씨의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 실제 취득비용은 낙찰가에 미반환 보증금을 더해 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당을 통해 회수되지 못하는 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 따라서 최저매각가만으로 할인율이나 투자 매력을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,403,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 26,437,040원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,592,000,000원 | 2,377,266,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 페이퍼맥스 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 권대영 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유진씨앤피주식회사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대양판지주식회사 | 36,122,416원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,311,230원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 4,587,896원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 245,690,235원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이오전력 주식회사 | 11,250,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 3,230,961,777원 |
|---|---|
| 예상 채권배당 합계 | 2,377,266,960원 |
| 예상 미배당액 | 853,694,817원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 신청채권액 | 94,888,923원 |
| 신청채권 예상배당 | 0원 |
채권최고액·청구금액에 기초한 가정 배당표입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정되었습니다. 실제 채권잔액, 조세채권, 법정 우선변제권 및 임차인 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 2,403,704,000원 | 2,377,266,960원 | 853,694,817원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,922,963,200원 | 1,901,333,568원 | 1,329,628,209원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 1,538,370,560원 | 1,520,586,854원 | 1,710,374,923원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자 및 가압류권자들에게는 배당이 이루어지지 않는 것으로 계산됩니다.
추가 유찰 시 채권자들의 배당부족액은 더 커집니다. 다만 이 미배당액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인의 실질 부담을 계산하려면 보증금 인수 여부와 인수금액을 별도로 확정해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 구조라면 단순히 최저가가 내려간다고 실질취득 부담까지 동일하게 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 음성군 맹동면 용촌리 방우대마을 북동쪽 인근으로, 소규모 공장·창고·농촌마을·농경지가 혼재합니다. 산업시설 이용과 주변 환경의 적합성을 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지방도 513호선과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 다만 버스정류장 접근 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 공장 및 창고. 공장과 공장·창고로 이용되는 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층이며, 외벽과 내벽은 주로 판넬, 바닥은 에폭시페인트 마감입니다.
- 사무실·기숙사. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물에 사무실·방·화장실 및 기숙사·화장실이 설치되어 있습니다. 기숙사 부분에는 전기난방설비가 기재되어 있습니다.
- 설비. 공장 부분에는 화재탐지 및 경보설비가, 사무실과 기숙사 부분에는 위생·급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지 관련 자료에는 도로구역 접함 사항도 있어 각 필지의 용도와 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 관련 사항. 확인된 토지 정보에는 지목 도로, 면적 870.0㎡, 공시지가 40,400원/㎡, 평지·부정형·소로한면 등이 기재되어 있습니다. 이 정보가 실제 매각목록의 어느 필지에 대응하는지 대조가 필요합니다.
- 환금성. 공장·창고·사무실·기숙사 및 설비를 포함하는 복합 산업용 자산으로, 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 특정 업종과 사업 목적에 한정될 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 매각가격의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 일괄매각 범위 — 포함·제외 시설 확인
| 매각 형태 | 일괄매각 |
|---|---|
| 제시외 건물 | 3-1 ~ 3-8 매각 포함 |
| 수변전설비 | 제시외 수변전설비 3-9 매각 포함 |
| 관정 | 제시외 관정 3-10 매각 포함 |
| 기계기구 | 3-11 매각 포함 |
| 조경수 | 목록 2 지상 조경수 매각 포함 |
| 컨테이너 | 목록 2 지상 컨테이너 매각 제외 |
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 주식회사 케이티씨의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 배당요구 여부와 대항력 성립요건을 확인하세요. 미반환 보증금 인수 가능액을 확정하는 것이 최우선입니다.
- 다른 점유자. 주식회사 에스에스글로벌의 실제 점유 위치와 계약관계, 보증금 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 실질취득가. 최저매각가 2,403,704,000원에 인수 가능 보증금, 취득 관련 세금, 시설 정비비, 명도비 등을 고려하여 실제 자금 부담을 판단하세요.
- 토지·건물 목록 대조. 용촌리 350-13과 등기상 용촌리 350-6의 관계를 지적도·건축물대장·매각목록으로 확인하고 일괄매각에 포함되는 필지 및 건물의 범위를 확정하세요.
- 공동담보. 중소기업은행 및 후순위 근저당권의 공동담보목록을 확인하여 다른 담보물의 존재와 배당에 영향을 주는 사항을 검토하세요.
- 조세채권. 원주세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 조세채권의 법정 우선순위 및 실제 배당 관계를 확인하세요.
- 공장설비. 제시외 건물, 수변전설비, 관정, 기계기구의 상태 및 감정평가 포함 여부를 직접 대조하고, 매각 제외 컨테이너의 처리 문제도 확인하세요.
- 시장가격. 인근 공장·창고와 유사 규모 산업용 토지의 최근 실거래 및 실제 매수 수요를 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 토지·건축물 관련 공부를 입찰 전에 최신본으로 대조하세요.
맺으며 — “24억으로 내려왔다”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저
이 사건은 감정가 3,004,630,530원에서 현재 최저매각가 2,403,704,000원으로 내려온 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 한 차례 유찰로 가격이 조정되었지만, 그 자체가 안전한 매수 기회를 의미하지는 않습니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 주식회사 케이티씨의 선순위 대항력과 미상 보증금이 권리분석의 핵심 변수입니다. 이 보증금이 인수 대상이라면 낙찰가격과는 별도로 매수인에게 부담이 남을 수 있습니다. 여기에 공장시설의 개별성, 거래 시세 미확인, 매각목록 및 소재지 대조 필요성까지 겹쳐 있습니다.
따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수액을 확정하고, 토지·건물·설비의 매각 범위 및 시장가치를 검증한 뒤에야 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 감정가 대비 80%라는 숫자보다 실질취득가의 확정이 우선입니다.
