청주지방법원 2026타경30060. 충주시 교현동 중흥에스-클래스 106동 204호, 전용 약 84.16㎡의 아파트입니다. 15층 건물 중 2층에 위치하며, 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 251,200,000원입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2022.09.27. 설정된 충주에덴신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이고, 이를 바탕으로 임의경매가 시작됐습니다. 이후 설정된 후순위 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
시세 측면에서는 눈여겨볼 만합니다. 같은 단지의 최근 12개월 유사 면적 실거래 평균은 321,166,666원, 가장 최근 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮으며, 동일한 2층의 최근 거래 사례인 305,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 다만 경매물건의 실제 내부 상태와 점유관계를 확인해야 이 가격 차이를 투자 여력으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 교현동 1358 중흥에스-클래스 제106동 제2층 제204호 도로명주소: 충청북도 충주시 금봉8길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 84.16㎡ · 지상 15층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 정보 | 중흥S-클래스(101~106동) · 516세대 · 2008.11.21. 준공 |
| 소유자 | 김윤영 (2022.06.17. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전등기) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 251,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 충주에덴신용협동조합 / 158,462,813원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27. 을구 6번 충주에덴신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
권리분석의 핵심은 2022.09.27. 충주에덴신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 국민은행 및 충주야현신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정된 근저당권의 채권최고액을 현재 인수부담으로 합산해서는 안 됩니다.
현재 확인되는 근저당은 충주에덴신용협동조합의 180,000,000원과 후순위 주식회사더블에이치파이낸스대부의 30,000,000원입니다. 두 금액은 채권최고액으로서 실제 채무잔액과 같다고 단정할 수 없습니다. 후순위 근저당에 부기된 김영옥의 질권은 해당 근저당부채권에 설정된 권리이므로 별도의 독립 근저당채무처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 및 관련 등기의 정리는 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 78.2%
중흥S-클래스(101~106동)의 유사 면적 실거래를 비교했습니다. 본건의 기준 전용면적은 84.155㎡이며, 비교 거래는 전용 84.16㎡ 및 84.81㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 321,166,666원이고, 2026년 9월의 최신 거래는 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.81㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 5 | 313,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.16㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 5 | 316,000,000원 |
| 2026.05 | 84.16㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2026.04 | 84.16㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 321,166,666원 |
최근 거래가격 범위는 305,000,000원~357,000,000원입니다. 감정가 314,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮은 수준이지만, 1회 유찰되면서 최저매각가는 251,200,000원까지 내려왔습니다.
현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 78.2%입니다. 가장 최근 거래인 2026년 9월의 320,000,000원과 비교해도 낮고, 본건과 동일하게 2층에서 거래된 2026년 8월의 305,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 단순히 과거 전체 평균이 높아서 저렴해 보이는 구조는 아닙니다. 최근 거래가격과 개별 저층 거래 사례를 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다.
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 이미 한 차례 유찰됐습니다. 다만 단지의 평균 유찰 횟수만으로 향후 낙찰 가능성이나 추가 유찰 여부를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,316,800원 |
| 1. 근저당 · 충주에덴신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블에이치파이낸스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 36,883,200원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 충주에덴신용협동조합의 경매 청구액은 158,462,813원으로, 근저당 채권최고액 180,000,000원과 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용 4,316,800원은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용을 제외하고 두 근저당권의 채권최고액 합계 210,000,000원을 배당할 여력이 있으며, 소유자에게 36,883,200원이 남는 계산입니다. 이는 실제 배당을 보장하는 금액이 아닙니다. 후순위 근저당부채권 질권은 별도 채권으로 중복 배당하지 않습니다.
유찰 회차별 배당 및 인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 251,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 200,960,000원 | 12,653,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(51.2%) | 160,768,000원 | 52,282,752원 | 0원 |
현재 확인된 권리만을 대상으로 계산한 회차별 추정입니다. 미배당 채권은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며 매수인의 인수금액과 다릅니다. 후순위 말소권리의 미배당액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다. 다만 실제 대항력 임차인 등 새로운 권리관계가 확인되면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 교현동 성남초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 기존 주거지역으로, 주거환경이 정비된 곳입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 204호입니다. 급수·급탕 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 광로, 서측 및 북측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있습니다. 토지면적은 28,063.6㎡이며 공시지가는 496,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(교현동아파트)에 해당하며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 516세대 아파트단지이고 최근 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 305,000,000원~357,000,000원 범위로 개별 층·상태에 따른 차이가 있으므로, 2층인 본건의 재매각 가능 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 실제 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 서류를 대조하고 현재 점유자와 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2022.09.27. 을구 6번 충주에덴신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 선순위 근저당의 기존 말소 여부와 후순위 권리의 매각 후 정리 여부를 최신 등기로 재확인하세요.
- 후순위 질권 확인. 을구 7-1번 김영옥의 근저당부채권 질권은 을구 7번에 연결된 권리입니다. 별도 근저당채무로 중복 계산하지 말고 매각에 따른 관련 등기 말소 처리를 확인하세요.
- 2층 실거래 비교. 2026년 8월의 2층 거래가격 305,000,000원과 2026년 9월 최신 거래가격 320,000,000원을 비교 기준으로 활용하되, 면적·향·수리 상태 차이를 반영하세요.
- 실제 낙찰가격 관리. 최저가 251,200,000원은 최근 평균의 78.2%입니다. 경쟁입찰로 낙찰가가 올라가면 시세 대비 가격 차이가 줄어들므로 취득세와 기타 비용까지 포함한 입찰 상한을 계산하세요.
- 내부 상태와 명도. 내부 수리 필요성·누수·설비 상태 및 실제 점유 형태를 확인하고, 점유자가 있는 경우 인도와 명도에 필요한 절차·비용을 점검하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에 확인하세요. 당해세 및 배당 우선순위도 별도로 검토해야 합니다.
- 기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.10.26.입니다. 입찰 전 매각 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 매각물건명세서 및 최신 등기사항을 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 내려왔다”
이 물건은 1회 유찰로 가격 경쟁력이 확보된 아파트입니다. 감정가 314,000,000원에서 최저매각가가 251,200,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 유사 면적 실거래 평균 321,166,666원의 78.2% 수준입니다. 가장 최근 거래와 동일 층 거래 사례보다도 낮아 가격 측면에서 검토할 이유가 충분합니다.
등기상으로는 충주에덴신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 권리를 기준으로 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 임대관계가 미상인 점은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 확인되지 않은 점유자의 권리까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
결론은 ‘가격 메리트 확인, 권리·점유 최종 확인 후 입찰 검토’입니다. 2층 거래가격을 중심으로 입찰 상한을 설정하고, 임차관계·내부 상태·관리비를 확인한다면 현재 회차에서 검토할 가치가 있는 물건입니다. 반대로 실제 인수위험이 확인되거나 경쟁입찰로 낙찰가격이 높아진다면 현재의 가격상 이점도 다시 계산해야 합니다.
