청주지방법원 2026타경30060. 충주시 교현동 중흥에스-클래스 106동 2층 204호 아파트입니다. 현재 소유자는 김윤영이며, 2022.06.17 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.09.27 설정된 충주에덴신용협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2024.07.09 주식회사더블에이치파이낸스대부의 근저당권 30,000,000원과 2026.01.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
확인된 임차인은 없고 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 또한 2024.07.09 설정된 7번 근저당권에는 같은 날 근저당권부채권 질권설정이 부기되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기사항을 함께 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 교현동 1358 중흥에스-클래스 106동 2층204호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 204호 |
| 시세 매칭 면적 | 84.155㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 김윤영 · 2022.06.17 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주에덴신용협동조합 / 158,462,813원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액은 0원
말소기준은 2022.09.27 충주에덴신용협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사더블에이치파이낸스대부 근저당권 30,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이며 임차인 신고도 없습니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만, 2층 실거래보다 높다
중흥S-클래스(101~106동), 516세대의 동일 평형 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 321,583,333원, 최저는 305,000,000원, 최고는 357,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 5 | 313,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.16㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 5 | 316,000,000원 |
| 2026.05 | 84.16㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2026.04 | 84.16㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 321,583,333원 |
현재 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 321,583,333원의 97.6%로 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 2026.08 357,000,000원입니다. 다만 같은 2026.08에 본건과 같은 2층에서 305,000,000원 거래가 확인되므로, 신건 최저가가 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 근저당 · 충주에덴신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블에이치파이낸스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,804,000원 |
신건 314,000,000원 가정에서는 제공된 배당표상 채권이 모두 배당되고 소유자에게 98,804,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당액은 근저당권 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 교현동 성남초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 기존 주거지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 204호이며, 급수·급탕·도시가스 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 광로, 서측·북측 중로, 남측 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 496,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 중흥S-클래스(101~106동) 516세대, 2008.11.21 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2층 비교거래 확인. 2026.08 동일 단지 84.81㎡ 2층 거래가 305,000,000원입니다. 신건 최저가 314,000,000원과 직접 비교하세요.
- 임대 관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대 관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 질권 부기 확인. 2024.07.09 7번 근저당권부채권에 김영옥 명의 질권설정이 있습니다. 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원이며, 2회 유찰 시 제공 시나리오상 채권 미배당 12,653,440원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04입니다. 입찰 전 최신 등기·현황조사·매각물건명세서·실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘평균 아래’만 보고 결정하지 말 것
이 사건은 예상배당표상 매수인 인수 0원, 임차인 없음으로 권리 구조는 비교적 단순합니다. 신건 최저가 314,000,000원은 최근12개월 평균 321,583,333원의 97.6%라 평균보다 낮습니다. 그러나 2026.08 같은 단지 2층에서 305,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 권리는 양호하지만 가격은 무조건 싸다고 볼 수준은 아닙니다. 평균 가격뿐 아니라 본건과 가까운 층·면적의 최근 거래를 기준으로 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
