대구지방법원 2023타경120333. 북구 동변동 692-5 소재 토지와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 3가구·2층 4가구·3층 4가구의 다가구주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 옥탑 포함으로 표시돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 415,760,440원입니다.
등기부만 놓고 보면 기준점은 분명합니다. 2015.11.16 경산농업협동조합 근저당권 108,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경120333 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동변동 692-5 · 대구광역시 북구 동변로18길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 다가구주택(1층 3가구, 2층 4가구, 3층 4가구) · 옥탑 포함 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 180.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 868,300원/㎡ |
| 소유자 | 이상혁 |
| 감정가 / 최저가 | 415,760,440원 / 415,760,440원 (신건) |
| 사건 청구액 | 774,098,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.11.16 경산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.03.14 설정된 조갑선 명의 근저당권 100,000,000원은 2023.11.08 이도현에게 이전됐고, 2023.10.06 김경수 가압류 320,000,000원, 2023.11.23 강제경매개시결정, 2024.01.02 국 압류, 2024.01.23 신용보증기금 가압류 17,080,167원, 2024.03.12 추가 강제경매개시결정도 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
별도로 2023.11.08 이도현 명의로 설정됐던 근저당권 100,000,000원은 사해행위취소 확정판결에 따라 2026.08.18 말소됐고, 그 근저당권을 대상으로 한 가처분도 목적달성으로 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체보다 더 중요한 확인 대상은 말소기준 전부터 전입한 임차인의 보증금입니다.
② 임차인 — 실제 9명, 기준일 전 전입 3명이 핵심
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 항목은 없어 실제 임차인 9명으로 봅니다. 그중 강대희·김진걸·김운배는 전입일이 말소기준권리인 2015.11.16보다 빠릅니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강대희 | 201호 | 2010.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 가능·미상 |
| 김진걸 | 201호 | 2011.01.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 가능·미상 |
| 김운배 | 203호 | 2012.07.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 가능·미상 |
| 여중석 | 102호 | 2018.12.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 황병태 | 303호 | 2020.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김신애 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 전규창 | 305호 | 2020.12.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김건호 | 103호 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 조재성 | 205호 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘인수액’을 확인해야 한다
현재 최저매각가는 415,760,440원으로 감정가와 같습니다. 하지만 동일·인근 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아 이 가격이 최근 시세보다 저렴한지 여부는 판단하지 않습니다. 더구나 말소기준 전 전입자 3명의 보증금이 미상이므로 실질취득가 자체도 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,760,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,557,604원 |
| 근저당 · 경산농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 근저당 · 조갑선 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 가압류 · 김경수 | 320,000,000원 | 201,202,836원 |
| 경매개시결정 · 박훈효 | 774,098,360원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 17,080,167원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 이도현 | 774,098,360원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 415,760,440원에서 채권자 총 청구액은 2,093,276,887원, 채권자 예상배당은 409,202,836원, 미배당은 1,684,074,051원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로, 말소기준 전 임차인의 실제 보증금·배당관계가 확인되면 배당 결과와 매수인 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 415,760,440원 | 409,202,836원 | 1,684,074,051원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 332,608,352원 | 327,151,835원 | 1,766,125,052원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 266,086,681원 | 261,561,467원 | 1,831,715,420원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 동변동 소재 동변중학교 북측 인근으로, 단독·다가구주택과 근린공원 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수설비와 도시가스온수보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 180.7㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 택지개발지구·가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·상대보호구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 점유 구조. 감정평가상 1층 3가구, 2층 4가구, 3층 4가구로 이용되고 있어 단일 점유 물건보다 임대차·명도관계 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 3명의 보증금 확인. 강대희·김진걸·김운배의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 201호 관계 확인. 201호에 강대희와 김진걸이 함께 표시돼 있으므로 동일 세대 관계인지, 별도 임대차인지, 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 조재성 배당요구 확인. 205호 조재성은 2024.02.01 배당요구가 확인되지만 전입일은 2022.12.09로 말소기준 이후입니다. 보증금과 확정일자는 별도 확인 대상입니다.
- 일괄매각·옥탑 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 옥탑이 포함돼 있으므로 매각 대상 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표를 인수표로 오해하지 않기. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금까지 확정적으로 제거한다는 의미가 아닙니다.
- 가격은 권리 확인 뒤 판단. 최근 실거래 비교값이 없고 실질취득가도 미상인 상태이므로, 감정가·최저가 415,760,440원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차보증금은 아직 안 보인다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2015.11.16 경산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되기 때문입니다. 하지만 다가구주택 경매에서 진짜 비용은 등기부 밖의 임대차에서 생길 수 있습니다. 실제 임차인 9명 가운데 말소기준 전에 전입한 강대희·김진걸·김운배 3명의 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
또한 최근 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 415,760,440원을 두고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 선결과제는 유찰 여부나 감정가 할인율이 아니라 세 명의 선전입 임차인 보증금과 배당관계 확인입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 실질취득비용을 계산하고 입찰가를 정할 수 있습니다.
