대전지방법원 2025타경12291. 천안시 동남구 청당동 ‘청당마을 신도브래뉴’ 102동 9층 908호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개인 아파트 1세대이고, 철근콘크리트구조 15층 중 9층입니다. 사용승인일은 2006.08.31입니다. 현재 소유자는 최수경이며, 2011.04.22 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 180,300,000원입니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.28 설정된 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당 29,900,000원입니다. 그 뒤의 함종성 가압류 173,000,000원, 이만영 가압류 27,500,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12291 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 102동 9층 908호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 전용 84.57㎡ · 15층 중 9층 · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실2 |
| 소유자 | 최수경 · 2011.04.22 소유권이전 · 거래가액 180,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 23,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2006.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2024.06.28 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 29,900,000원이고 채무자는 최수경입니다. 2024.07.15 전학수 가압류 62,000,000원은 2026.05.27 말소됐고, 이후 남아 있는 함종성·이만영 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2.05억 신건은 최근 거래보다 높다
청당마을신도브래뉴는 915세대이며, 비교된 전용 84.57㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 181,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 180,000,000원, 표본 최저는 164,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 84.57㎡ | 9 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 13 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 181,416,666원 |
최저매각가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 181,416,666원 대비 113.0%입니다. 평균보다 23,583,334원 높고, 2026.08 최신 거래 180,000,000원보다도 25,000,000원 높습니다. 표본 최고 거래 210,000,000원과는 가깝지만, 최근 평균이나 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 피에프씨테크놀로지스주식회사 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 2. 가압류 · 함종성 | 173,000,000원 | 171,430,000원 |
| 3. 가압류 · 이만영 | 27,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 230,400,000원 중 예상배당 201,330,000원, 미배당 29,070,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안청룡초등학교 동남측 근거리에 위치하고, 인근은 아파트 단지·학교·상가 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 9층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측은 4차선, 동측은 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구와 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,341,000원/㎡가 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 청당마을신도브래뉴 915세대, 사용승인일 2006.08.31입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 181,416,666원의 113.0%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래가 180,000,000원으로 현재 최저가보다 25,000,000원 낮습니다.
- 점유관계 확인. 임대사항 미상이고 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.06.28 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당이 말소기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대사항 미상이라 점유·명도 부분까지 완전히 닫힌 권리분석이라고 단정하기는 어렵습니다. 더 큰 문제는 가격입니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 181,416,666원의 113.0%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 권리는 통과, 가격은 보류에 가깝습니다. 권리 정리 여부보다 실제 점유 확인과 최근 실거래에 맞춘 응찰가 판단이 이 사건의 핵심입니다.
