대전지방법원 2025타경12304. 천안시 동남구 다가동 서해그랑블아파트 103동 3층 305호입니다. 현 소유자 양승희는 2013년 1월 7일 매매를 원인으로 거래가액 179,000,000원에 취득했고, 같은 해 2월 13일 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
해당 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 다시 2025년 5월 29일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이후의 앤알캐피탈대부 근저당, 국민은행 가압류, 현재의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 다가동 526 서해그랑블아파트 103동 3층305호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.1073㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·발코니 · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 양승희 (2013.01.07. 매매 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 125,137,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013.02.13. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리는 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2022.08.11. 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 44,200,000원, 2023.09.18. 국민은행 가압류 23,939,977원, 2025.08.27. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.20억은 최근 평균의 120.7%
서해그랑블 동일 면적의 최근 실거래 12건은 165,000,000원~204,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 182,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 8월 180,000,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 평균의 120.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 10 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 84.11㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2026.04 | 84.11㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.11㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.11㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 182,333,333원 |
현재 최저가 220,000,000원은 최근 거래 최고가 204,000,000원보다도 높고, 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 따라서 신건 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 44,200,000원 | 44,200,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 23,939,977원 | 3,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 236,139,977원 중 예상배당은 216,120,000원이며, 미배당액은 20,019,977원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일봉동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 서측 근거리에 봉명역, 북측 근거리에 천안역이 있으며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층이며 사용승인일자는 2008.07.31입니다. 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역과 철도보호지구 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,051,000원/㎡, 토지면적 13,535㎡이며 아파트용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성 참고. 서해그랑블은 286세대이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 165,000,000원부터 204,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 182,333,333원보다 높습니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원입니다. 최근 시세와 비교해 회차별 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 이전관계. 말소기준 근저당은 삼성생명보험주식회사에서 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 182,333,333원의 120.7%, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후 가격대에서 최근 실거래와의 격차를 다시 비교하는 접근이 더 합리적입니다.
