대구지방법원 2025타경7473. 대구광역시 북구 노원동3가 475-7 소재의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 396.0㎡의 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지에 포함됩니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,229,994,100원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 박한호이고, 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 822,610,435원입니다.
등기 권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2023.03.03. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 하창수 근저당·기술보증기금 및 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부보다 임차인 확인이 더 중요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7473 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 475-7 · 대구광역시 북구 팔달북로18길 33-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 396.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 도시지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,336,000원/㎡ |
| 소유자 | 박한호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,229,994,100원 / 1,229,994,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 822,610,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 확인
말소기준은 을구 16번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하창수 근저당 180,000,000원과 기술보증기금 가압류 240,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,821,223원, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국스탠다드차타드은행·한국씨티은행·국민은행·하창수의 선행 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박한호 | 2017.10.16 | 30,000,000원 | 2,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 30,000,000원 인수 |
| 김병극 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 빼고 볼 필요는 없고, 조사된 실제 임차인은 2명입니다. 이 가운데 김병극은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,229,994,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,699,941원 |
| 인수 · 임차인 박한호 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하창수 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 240,000,000원 | 75,294,159원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,821,223원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,480,821,223원 중 예상 배당액은 1,215,294,159원, 미배당은 265,527,064원입니다. 박한호 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 김병극의 보증금은 금액이 확인되지 않아 이 배당·인수 계산에 포함되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 기타 + 토지이며, 토지 지목은 공장용지·이용상황은 공업용입니다.
- 면적. 토지면적은 396.0㎡입니다.
- 지역. 일반공업지역·일반산업단지·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에도 접합니다.
- 공시지가. 1,336,000원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구가 포함됩니다.
이 사건은 동일 자산의 실거래 비교보다 권리·인수액·기계기구 및 제시외 건물의 실제 상태가 가격 판단에 직접 영향을 주는 구조입니다. 따라서 신건 최저가가 낮거나 높다고 단정하기보다, 실제 현황과 임차관계가 먼저 확정돼야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김병극 임대차 확인. 2021.12.24. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 매수인 승계액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 박한호 임대차 실체 확인. 임차인 박한호가 현재 소유자·채무자와 동일하게 표시됩니다. 보증금 30,000,000원의 실제 지급과 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 매각범위 실사. 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각에 포함되므로 목록·현황·가동 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 집행 진행상태 확인. 2026.01.14. 채권자 중소기업은행의 승계인 관련 집행정지통지서가 발송됐고 2026.01.19. 도달한 기록이 있으므로, 2026.09.14. 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 집행비용 14,699,941원과 기재 채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·기계기구 목록 및 법원 진행기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 인수”는 별개다
이 물건은 말소기준 자체가 복잡한 사건은 아닙니다. 2023.03.03. 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 뒤 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인의 실제 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 박한호 보증금 30,000,000원이 현재 계산상 매수인 인수이고, 김병극은 말소기준보다 앞선 전입자이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
따라서 신건 기준 알려진 최소 실질취득은 1,259,994,100원입니다. 여기에 김병극 관련 금액이 실제 승계된다면 총부담은 더 커집니다. 또한 박한호는 현재 소유자·채무자와 동일하게 표시돼 가장임차인 또는 관계인 가능성까지 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차관계의 실체와 최종 인수액을 확정하는 것입니다.
