대구지방법원 2025타경8970. 경산시 진량읍 평사리 562-12, 통칭 ‘풀비체’로 기재된 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층 계단실, 2층~4층은 단독주택(다가구주택등)으로 이용 중입니다. 소유자는 김미선이고, 말소기준권리는 2020.08.31 접수된 동경주새마을금고 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 뒤에는 한국토지주택공사의 주택임차권 2건과 서울보증보험주식회사가 채권자로 기재된 강제경매개시결정이 있고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계입니다. 201호 오홍석의 전입신고가 말소기준보다 앞선 2020.06.25이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 및 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 평사리 562-12 · 경상북도 경산시 진량읍 대구대로 370 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 · 2층~4층 단독주택(다가구주택등) |
| 소유자 | 김미선 (단독소유) |
| 토지 | 531.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 963,457,680원 / 963,457,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 채권양수인) / 50,046,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 · 목록3 현황 주거용 부속토지등 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해야 한다
한국토지주택공사의 2024.03.21 주택임차권등기 48,000,000원은 오홍석 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 오홍석과 한국토지주택공사의 금액을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 전체 임차관계 중 보증기관 승계 신고 1건을 제외하면 실제 임차인은 17명입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 선순위 1건이 승부처
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오홍석 | 201호 | 2020.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 피승계 |
| 문관우 | 202호 | 2025.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조서윤 | 204호 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문상필 | 205호 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전제현 | 206호 | 2023.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정규학 | 301호 | 2025.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소윤 | 302호 | 2022.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재현 | 304호 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손원우 | 305호 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장휘성 | 305호 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문종현 | 306호 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정민 | 403호 | 2025.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재민 | 405호 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN ZIJUN | 미상 | 2025.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 5층 중 별지도면 표시 부분 | 2021.12.14 | 48,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서울보 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한국토 | 미상 | 2023.03.08 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
한국토지주택공사 48,000,000원은 오홍석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 기재되어 있어 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 963,457,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,034,577원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동경주새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사(임차권자 | 50,046,245원 | 50,046,245원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 301,376,858원 |
현재 회차에서는 채권자 총 650,046,245원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 301,376,858원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 채권 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시에는 총 41,999,459원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 963,457,680원 | 650,046,245원 | 0원 | 301,376,858원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 770,766,144원 | 650,046,245원 | 0원 | 110,612,238원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 616,612,915원 | 608,046,786원 | 41,999,459원 | 0원 |
2회 유찰 시 신청채권자 청구액 50,046,245원 중 예상배당은 8,046,786원으로 내려갑니다. 다만 이 표의 미배당은 채권자 배당 부족액이고, 선순위 임차인의 매수인 승계액과 같은 개념이 아닙니다. 오홍석 등 미상 임차관계에서 실제 승계금액이 발생하는지는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경산시 진량읍 평사리 소재 “자인평사마을” 내에 위치하며, 주변은 중소규모공장·농경지·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽 화강석붙임·스톤코트, 내부 벽지·타일, 샷시 창호이며 위생·급배수·가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 236,600원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 기호(2)는 공부상 지목이 “도로”이나 현황 대부분은 “주거용부속토지등” 상태입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오홍석 계약원본 확인. 201호의 임대차계약일·보증금·확정일자와 현재 점유·전입 유지 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사 48,000,000원은 오홍석 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 전입일 미상 점유자 확인. 지주택·서울보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단을 확정할 수 없습니다.
- 다수 점유 명도. 실제 임차인 17명으로 파악되는 만큼 개별 호실의 점유·퇴거·명도 일정이 단일 세대 경매보다 복잡할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물 포함, 토지와 건물의 일괄매각 범위 및 목록3의 주거용 부속토지 현황을 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 현재 배당모형의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금까지 확정한 결과가 아닙니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건은 동경주새마을금고의 2020.08.31 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 201호 오홍석은 그보다 앞선 2020.06.25 전입이 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 한국토지주택공사 48,000,000원은 오홍석 보증금의 대위·승계 신고여서 중복 합산하지 않지만, 그렇다고 오홍석의 실제 인수위험까지 0원이 되는 것은 아닙니다. 또한 전입일이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 963,457,680원의 신건 가격이 아니라 미상 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 실질취득가도 확정되지 않습니다.
