대구지방법원 2025타경8992. 영천시 북안면 임포리 431의 토지와 숙박시설(여관)을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,968.0㎡ 잡종지로 상업용 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 숙박시설(여관)로 이용 중입니다. 사용승인일자는 1997.12.24.입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2019.01.21. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 612,000,000원입니다. 그 뒤 2025.03.13. 경북신용보증재단의 가압류 40,000,000원과 2025.08.14. 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차 유무는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8992 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 북안면 임포리 431 · 경상북도 영천시 북안면 운북로 2095 |
| 물건종류 | 숙박시설(여관) + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일자 1997.12.24. |
| 토지 | 잡종지 · 상업용 · 1,968.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 이홍석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 841,583,700원 / 841,583,700원 (신건) |
| 청구액 | 577,478,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
등기부에는 과거 주식회사대구은행·북안농업협동조합의 근저당권이 있었으나 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2019.01.21. 을구 6번 주식회사대구은행 근저당권 612,000,000원입니다. 이후의 경북신용보증재단 가압류 40,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트는 미확인
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 같은 최저매각가 841,583,700원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 실거래 기준으로 판정할 수 없습니다. 숙박시설과 1,968.0㎡ 토지가 함께 매각되는 구조이므로, 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 토지·건물 각각의 활용성과 현장 영업상태를 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 841,583,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,815,837원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 612,000,000원 | 612,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,767,863원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 652,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 178,767,863원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 채권 부족 발생
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 841,583,700원 | 652,000,000원 | 0원 | 178,767,863원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 673,266,960원 | 652,000,000원 | 0원 | 12,134,290원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 538,613,568원 | 530,827,432원 | 121,172,568원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 북안면 임포리 소재 영안중학교 북서측 인근이며, 주위는 국도주변상가지대로 일반음식점·공장·창고·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 숙박시설(여관)이며, 위생·급배수설비와 심야전기온수보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,968.0㎡ 잡종지, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로한면입니다. 공시지가는 245,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·임대차계약·사업자등록과 대항력 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 841,583,700원의 시장 대비 수준을 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시 배당 구조. 2회 유찰 시 매각가 538,613,568원에서 채권 미배당 121,172,568원이 발생하는 시나리오입니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 이용제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 핵심
등기 순위만 보면 기준은 명확합니다. 2019.01.21. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 숙박시설(여관)과 1,968.0㎡ 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물도 포함되며, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 가격의 시장 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 구조는 단순, 현황·임대관계·가격은 추가 검증입니다.
