대구지방법원 2025타경9004. 대구 남구 대명동 파크아파트 시동 10층 1010호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 150,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 소유자 황수현은 2016.07.28. 거래가액 148,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 기준은 2020.06.04. 설정된 에스비아이저축은행의 채권최고액 93,600,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 에스비아이저축은행 84,000,000원 근저당, 2021년 넥스젠파이낸스대부 근저당, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 파크맨션 최근 12개월 거래 10건의 평균은 131,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 135,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 150,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 114.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 흐름 역시 -3.7%이므로, 전체 실거래 평균 131,833,333원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9004 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1633 파크아파트 시동 10층1010호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 58.54㎡ · 지하1층/지상11층 중 10층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 황수현 (2016.07.28. 거래가액 148,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 72,069,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2020.06.04. 을구 10번 에스비아이저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 93,600,000원이고 이를 말소기준으로 보면, 같은 날 뒤에 설정된 을구 11번 근저당 84,000,000원, 2021.01.22. 넥스젠파이낸스대부 근저당 41,600,000원, 2024년 압류 2건, 2025.08.20. 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황성출 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 황성출 1명입니다. 전입신고일은 2023.07.06.으로 말소기준권리인 2020.06.04.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 대항력 자체가 성립하지 않아 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금 금액은 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서 원본을 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높은 가격대
파크맨션은 553세대, 1980.05.10. 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 58.54㎡이고, 최근 실거래 12건의 전체 평균은 131,833,333원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 131,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 135,000,000원이며 최근 흐름은 과거 대비 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 61.78㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 61.78㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 58.54㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 56.88㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 58.54㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 56.88㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 56.88㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 58.54㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2025.12 | 58.54㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2025.11 | 56.88㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 56.88㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2025.03 | 62.94㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 131,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 84,000,000원 | 53,500,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 넥스젠파이낸스대부 | 41,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 219,200,000원, 채권자 예상배당 합계는 147,100,000원, 미배당은 72,100,000원입니다. 후순위 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 72,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 101,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 125,328,000원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 후순위 채권이 매수인에게 넘어오는 구조가 아니므로 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 입찰자는 배당 부족액이 아니라 실거래 대비 낙찰가 자체를 중심으로 판단하면 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 안지랑역 북서측 인근. 아파트단지·다세대주택·단독주택·노선상가 등이 섞인 일반주거지대입니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 안지랑역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상11층 건물의 10층 1010호이며, 승강기·급배수·소방설비와 도시가스보일러 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형에 가까운 평탄한 아파트 부지이며 북·동·남·서측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,615,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 553세대 단지이나 1980.05.10. 준공이고 최근 거래가 105,000,000원부터 155,000,000원까지 분산돼 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 114.5%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -3.7%이므로 전체 평균 131,833,333원만 근거로 가격을 평가하지 마세요.
- 임차관계 재확인. 황성출은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 관계인이 부재하여 내부 확인이 되지 않았고 주변 탐문 등을 기준으로 이용상태를 판단했습니다.
- 회차별 접근. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2020.06.04. 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 이후 등기는 매각으로 소멸하고, 황성출의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 131,000,000원의 114.5%이고, 최신 거래가 135,000,000원보다도 높은 수준이며 최근 추세도 -3.7%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험 회피가 아니라 신건 감정가를 그대로 받아도 되는가에 있습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차에서는 이 구분이 가장 중요합니다.
