대구지방법원 2025타경9026. 수성구 상동 수성동일하이빌레이크시티 102동 11층 1105호 아파트입니다. 현재 소유자는 최재형이고, 2015.02.06 소유권이전 당시 거래가액은 563,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권 채권최고액 462,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당, 전무경 근저당, 수성구 압류, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 주의할 부분은 등기권리의 승계보다 가격입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 760,000,000원입니다. 반면 같은 단지의 비교 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 730,916,666원이고, 가장 최근 거래는 2026.07의 720,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높으므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9026 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 555 수성동일하이빌레이크시티 102동 11층 1105호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 중 11층 1105호 |
| 시세 비교 면적 | 118.7664㎡ · 비교 실거래 118.77㎡ / 118.91㎡ |
| 소유자 | 최재형 · 2015.02.06 소유권이전 · 거래가액 563,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 760,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.02.06 설정된 주식회사대구은행 근저당권 462,000,000원입니다. 뒤이어 2022년 대구은행 근저당권 372,000,000원과 120,000,000원, 2025년 수성구 압류, 전무경 근저당권 130,000,000원, 삼성카드 가압류 19,206,214원 및 경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 후순위로 표시되어 매각으로 소멸합니다.
임차인 등록 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사의 최종 점유관계는 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두보다 높다
수성동일하이빌레이크시티의 비교 대상 면적은 118.7664㎡이며, 최근 거래는 118.77㎡와 118.91㎡가 매칭되어 있습니다. 최근 12개월 12건 평균은 730,916,666원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 118.91㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 118.91㎡ | 3 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 118.91㎡ | 8 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 118.77㎡ | 13 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 118.77㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 118.91㎡ | 8 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 118.77㎡ | 2 | 664,000,000원 |
| 2026.02 | 118.77㎡ | 9 | 897,000,000원 |
| 2026.02 | 118.91㎡ | 3 | 730,000,000원 |
| 2026.02 | 118.91㎡ | 9 | 735,000,000원 |
| 2026.02 | 118.91㎡ | 9 | 735,000,000원 |
| 2026.01 | 118.91㎡ | 7 | 720,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 730,916,666원 |
최근 거래 범위는 664,000,000원~897,000,000원이고 평균은 730,916,666원입니다. 897,000,000원 거래가 포함된 평균과 비교해도 현재 최저가는 평균의 104.0%입니다. 최신 거래 720,000,000원과 비교해도 최저가 760,000,000원이 더 높습니다. 따라서 신건에서의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 760,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,000,000원 |
| 1. 을구 7 근저당 · 주식회사대구은행 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 을구 8 근저당 · 주식회사대구은행 | 372,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 을구 9 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12 근저당 · 전무경 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 18 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,206,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,103,206,214원 가운데 채권자 예상배당은 750,000,000원이며, 예상 미배당은 353,206,214원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 상동 소재 상동교 남동측 인근으로, 아파트·단독·다세대·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 10차선, 동·서측 왕복 6차선, 북측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 및 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 수성동일하이빌레이크시티는 1,411세대이며 사용승인 기준일은 2009.04.30입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 760,000,000원은 최근 평균의 104.0%이고 최신 거래보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 회차별 가격. 제공 시나리오상 1회 유찰 시 608,000,000원, 2회 유찰 시 486,400,000원입니다. 회차별 응찰 상한을 미리 구분해 두는 편이 합리적입니다.
- 점유관계 재확인. 등록 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당 혼동 금지. 예상 미배당 353,206,214원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.04입니다. 매각기일 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 복잡해 보이는 근저당과 압류·가압류가 여러 건 있지만, 말소기준은 명확합니다. 2015.02.06 대구은행 근저당권 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 최저가 760,000,000원은 최근 12개월 평균 730,916,666원의 104.0%이며 최신 거래 720,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리문제보다 신건에서 이 가격을 지불할 이유가 있는지입니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류. 가격 메리트는 다음 회차 가격과 실제 매각 전 최신 실거래를 다시 비교한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
