대구지방법원 2025타경9086. 엠에이치엘퍼스트오페라 18층 1820호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김미혜이며 2016.11.29. 거래가액 116,368,800원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 과거 근저당이 아니라 2024.06.07. 등기된 표혜인의 주택임차권입니다. 2019년에 설정됐던 임광하 근저당권은 2024.04.26. 해지로 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025.08.26. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 표혜인의 주택임차권은 매각으로 사라지는 권리가 아니라 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
더 중요한 점은 임차인이 한 명이 아니라는 것입니다. 표혜인 외에 신지현이 2024.04.26. 전입한 것으로 조사됐고 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 이 임차인을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 표혜인 인수액과 별개로 추가 승계위험을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 18층 1820호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하3층 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 김미혜 (2016.11.29. 거래가액 116,368,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 표혜인 / 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
2019.04.10. 설정된 임광하의 근저당권과 2019.12.13. 추가설정 근저당권은 각각 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 이후 2024.06.07. 표혜인의 주택임차권이 등기됐고, 그 주택임차권에는 임대차계약일 2019.11.29., 주민등록·점유개시일 2019.12.10., 확정일자 2019.12.02., 임차보증금 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 현 경매개시결정은 2025.08.26.이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 표혜인 | 2019.12.10 | 90,000,000원 | 2019.12.02 | 2024.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 신지현 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
표혜인은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 특정돼 있어 인수구조 계산이 가능합니다. 반면 신지현은 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 표혜인 6,930,000원만 보고 전체 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 신지현의 임대차 금액과 점유관계가 확인되기 전까지는 추가 인수위험이 열려 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다
이 사건은 “최저가 85,000,000원”만으로 가격을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 표혜인의 보증금 90,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘고 그 금액이 다시 매수인 인수로 붙습니다.
| 회차 | 매각가 | 표혜인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 6,930,000원 | 91,930,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 23,624,000원 | 91,624,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 36,979,200원 | 91,379,200원 |
즉 1회, 2회 유찰돼 명목 최저가가 68,000,000원, 54,400,000원으로 내려가더라도 표혜인 보증금 미배당분이 23,624,000원, 36,979,200원으로 커져 실질취득은 각각 91,624,000원, 91,379,200원 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 더구나 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 신지현의 추가 인수 가능성이 포함돼 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 표혜인 보증금 | 90,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 표혜인 | 26,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,930,000원을 제외한 83,070,000원이 표혜인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 6,930,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 경매신청채권 26,000,000원과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하3층 지상20층이며 본건은 18층 1820호입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 대구일중학교 동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·업무시설·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 7차선 규모, 서측으로 왕복 3차선 규모의 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,895,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부구조는 거주인 부재로 외부관찰·탐문과 동류형 오피스텔의 일반적 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 85,000,000원에 낙찰받아도 표혜인 인수액 6,930,000원을 더한 91,930,000원이 우선적인 취득비용 기준입니다.
- 신지현 임대차 원본 확인. 전입 2024.04.26.은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 확정하려면 임대차계약서·전입세대·점유관계를 확인해야 합니다.
- 표혜인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 표혜인으로 기재돼 있으므로 임대차보증금 지급관계와 강제경매 청구채권 26,000,000원의 발생원인을 대조해야 합니다.
- 배당표와 명세서 문구 교차확인. 현재 배당 가정은 표혜인 미배당 인수액을 6,930,000원으로 산정하고 있으며, 매각물건명세서에는 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수 구조가 명시돼 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 거주인 부재로 내부구조가 직접 확인되지 않았으므로 실제 내부상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,500만원 낙찰”이 아니라 “9,193만원 + 미상 위험”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 명목 최저가와 실제 취득비용이 다릅니다. 표혜인의 90,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 현재 회차 기준 매수인 인수액이 6,930,000원 발생하고, 따라서 표혜인만 반영한 실질취득은 91,930,000원입니다. 1회 유찰 시에도 91,624,000원, 2회 유찰 시에도 91,379,200원으로 낙찰가 하락효과가 인수액 증가에 의해 상당 부분 상쇄됩니다.
여기에 신지현이 2024.04.26. 전입해 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험의 상한이 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 유형이 아니라, 선순위 임차권 잔액과 미상 임차인의 권리를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
