대구지방법원 2024타경31387. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕삼구트리니엔4차’ 408동 4층 401호 아파트입니다. 박미숙 명의의 소유권이전등기는 2017.05.29 접수됐고 거래가액은 204,800,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 64,460,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 리드코프 근저당과 삼성카드·신한카드 가압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 172,900,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 같은 면적 실거래 평균은 216,958,333원이고 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.7%여서 가격만 놓고 보면 신건보다 입찰 여건이 개선된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경31387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장량중앙로 99, 408동 4층 401호 (양덕동,양덕삼구트리니엔4차) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실겸화장실2·드레스룸 · 24층 건물 중 4층 |
| 시세 매칭 면적 | 67.703㎡ |
| 소유자 | 박미숙 · 2017.05.29 소유권이전 · 거래가액 204,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 186,375,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 매각으로 정리
말소기준은 2017.05.29 하나은행 근저당권 64,460,000원입니다. 2021.07.13 설정된 리드코프 근저당권 221,000,000원, 2023.10.10의 삼성카드 가압류 9,899,754원과 신한카드 가압류 12,251,450원, 2024.03.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
2019년 애니원캐피탈대부의 근저당권 2건, 2020년 세븐파이낸셜대부의 근저당권 165,000,000원과 전세권 5,000,000원, 관련 질권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 79.7%
양덕삼구트리니엔4차는 1,059세대, 2017.03.21 준공 단지입니다. 시세 비교에 매칭된 면적은 67.703㎡이며 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 216,958,333원입니다. 현재 최저가 172,900,000원은 이 평균의 79.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.7㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 67.7㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 67.7㎡ | 23 | 229,000,000원 |
| 2026.06 | 67.7㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 67.7㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 67.7㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2026.05 | 67.7㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 67.7㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 67.7㎡ | 2 | 197,500,000원 |
| 2026.02 | 67.7㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2026.01 | 67.7㎡ | 17 | 224,000,000원 |
| 2025.12 | 67.7㎡ | 18 | 227,000,000원 |
| 평균 | 67.703㎡ | 12건 | 216,958,333원 |
표본 거래 범위는 197,500,000원~233,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원입니다. 감정가 247,000,000원은 최근 거래대보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 172,900,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 따라서 이번 회차는 가격 메리트를 검토할 수 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,220,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 64,460,000원 | 64,460,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리드코프 | 221,000,000원 | 105,219,400원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,899,754원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 12,251,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 307,611,204원 중 예상 배당액은 169,679,400원, 미배당은 137,931,804원입니다. 리드코프에는 105,219,400원이 배당돼 경매 청구액 186,375,832원을 충족하지 못합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 양덕동 대구지방법원 포항지원 동측 인근으로, 단독주택·아파트단지·근린생활시설·공공시설이 혼재하고 획지와 가로망이 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 간선대로 인근에 있고 노선버스 승강장이 가까워 대중교통이 편리하며 차량출입도 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물의 4층 401호로, 타워형·계단식·4bay 유형입니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소화·지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 남측 폭 25미터, 서측 폭 15미터, 북측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이며, 공시지가는 927,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 양덕삼구트리니엔4차는 1,059세대이며 준공일은 2017.03.21입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.05.29 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 리드코프 근저당·삼성카드·신한카드 가압류는 후순위입니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 172,900,000원에 매수인 인수 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 172,900,000원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 216,958,333원, 최신 거래 205,000,000원, 최저가 대비 최근 평균 비율 79.7%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유 상태를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현재 가격과 점유 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.05.29 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 리드코프 근저당과 카드사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 172,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 216,958,333원의 79.7% 수준입니다. 최신 거래 205,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원 + 최근 시세 대비 낮아진 가격”이 장점인 반면, 실제 점유·임대관계를 입찰 전 확인하는 것이 마지막 핵심입니다. 권리만 보고 과도하게 경계할 사건은 아니지만, 점유 확인 없이 곧바로 안전하다고 단정할 사건도 아닙니다.
