대구지방법원 2025타경9138. 대구 수성구 수성동4가 수성화성쌍용타운 101동 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 도기욱이고, 등기부상 2013.05.10. 소유권을 이전받았습니다. 핵심 말소기준권리는 2021.01.06. 주식회사신한은행 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구한일신용협동조합 근저당 180,000,000원과 서민금융진흥원·주식회사국민행복기금 가압류, 임의경매개시결정, 수성구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 등기부에는 2025.06.11. 위 17번 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있습니다. 따라서 말소기준의 순위 자체는 2021.01.06. 그대로지만, 현재 권리자와 실제 배당채권의 귀속은 원본 배당요구·채권계산서와 함께 확인할 필요가 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 17번 근저당권을 주식회사신한은행 명칭으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9138 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-5 수성화성쌍용타운 101동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제101동 제5층 제502호 · 지하 1층·지상 17층 건물 중 단위세대 |
| 현재 소유자 | 도기욱 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 대구한일신용협동조합 |
| 청구액 | 156,958,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 명단은 없습니다. 하지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·마감상태도 탐문과 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정해 평가했습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 점유자의 대항력을 “없다”고 확정하기보다는, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서의 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다
실거래 비교 단지는 쌍용화성, 비교 면적은 60.0㎡이며 최근 12개월 실거래가 12건입니다. 최근 12개월 평균은 254,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 252,000,000원입니다. 반면 이번 경매의 신건 최저가는 261,000,000원으로 최근 12개월 평균의 102.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 254,666,666원 |
표본 최저는 240,000,000원, 최고는 269,000,000원입니다. 이번 신건 최저가 261,000,000원은 거래범위 안에는 있지만 최근 12개월 평균 254,666,666원과 최신 거래 252,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 대구한일신용협동조합 | 180,000,000원 | 124,546,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,310,002원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 12,297,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 335,607,090원 중 채권자 예상배당은 256,546,000원이고, 미배당액은 79,061,090원입니다. 대구한일신용협동조합의 현재 회차 예상배당은 124,546,000원으로 청구액 156,958,441원을 충족하지 못합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 대구은행역 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 대구도시철도 2호선 대구은행역이 있습니다.
- 단지. 쌍용화성은 677세대이며 준공일은 1996.11.26.입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 20M, 남측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역 관련 토지로, 공시지가는 3,618,000원/㎡이며 상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 구조이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 261,000,000원은 최근 12개월 평균 254,666,666원의 102.5%입니다. 현 회차를 시세보다 싼 물건으로 판단하지 마세요.
- 최신 실거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 252,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 가장 가까운 거래와도 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 점유자·전입관계·대항력 가능성은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2021.01.06. 말소기준 근저당은 2025.06.11. 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있습니다. 배당채권의 현재 귀속을 채권계산서와 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 2026.06.12. 수성구 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금의 종류와 법정기일을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 261,000,000원, 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 그런 점만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현 회차 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 254,666,666원의 102.5%이고, 최신 거래 252,000,000원보다도 높습니다. 즉 권리가 깨끗한 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 확인 과제가 남아 있으므로, 현 회차는 “안전해서 바로 입찰”보다 점유 확인과 가격 검증을 먼저 하는 물건으로 보는 편이 타당합니다.
