대구지방법원 2025타경9162. 대구 중구 향촌동 ‘대보’ 6층 625호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 곽태선이며, 근저당권은 없습니다. 이 사건의 핵심 권리는 2024.06.14 접수된 대구신용보증재단의 가압류 12,523,848원입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.02 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
과거에는 이광수 명의의 소유권이전청구권 가등기와 소유권이전, 이를 둘러싼 가처분이 있었지만, 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2025.08.25 관련 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 권리 자체보다 입찰 판단의 핵심은 현재 47,000,000원이 실제 대상 호실의 시세와 비교해 어느 수준인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9162 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 향촌동 63 대보 6층 625호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 경상감영길 117-7 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 곽태선 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구신용보증재단 / 14,712,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층 지상7층 중 6층 625호 |
| 단지 | 대보 · 107세대 · 1980.07.29 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 복잡성은 정리, 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.05.31 이광수의 소유권이전청구권 가등기와 2024.06.19 소유권이전, 2024.07.11 가처분은 이후 사해행위취소 절차를 거쳐 말소됐습니다. 현재 판단의 기준이 되는 권리는 2024.06.14 대구신용보증재단 가압류이고, 이 권리와 2025.09.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 4,700만원은 낮지만 ‘같은 면적’ 비교는 아니다
대보 단지의 확인된 실거래는 면적이 21.02㎡, 37.79㎡, 60.86㎡, 61.01㎡, 70.02㎡, 75.74㎡ 등으로 섞여 있습니다. 따라서 전체 평균 84,250,000원만으로 대상 625호가 싸다고 단정하는 것보다, 최근 거래와 면적 차이를 함께 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 37.79㎡ | 5 | 67,000,000원 |
| 2024.12 | 61.01㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2024.09 | 37.79㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.04 | 21.02㎡ | 6 | 25,000,000원 |
| 2022.10 | 60.86㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2022.09 | 60.86㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2022.07 | 70.02㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2022.07 | 21.02㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2022.05 | 75.74㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2022.04 | 21.02㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2022.03 | 21.02㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2021.12 | 21.02㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 98,000,000원 |
최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 2025.11의 67,000,000원입니다. 현재 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 48.0%로 낮고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 20.2% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 즉 데이터상 가격 신호는 우호적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 대구신용보증재단 | 12,523,848원 | 12,523,848원 |
| 3. 갑구 16번 · 대구신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,230,152원 |
47,000,000원 가정에서는 갑구 9번 가압류 청구금액 12,523,848원이 전액 배당되고 33,230,152원이 소유자 교부로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 47,000,000원 | 12,523,848원 | 33,230,152원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 37,600,000원 | 12,523,848원 | 23,999,352원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 30,080,000원 | 12,523,848원 | 16,614,712원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 12,523,848원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 사건은 유찰에 따라 권리위험이 달라지는 구조가 아니라, 입찰가 자체가 수익성과 환금성을 결정하는 구조에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 포정동 소재 경상감영공원 동측 인근으로, 판매시설·근린생활시설·주택·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장 및 지하철역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 토지는 주상복합부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북·동·서측으로 폭 약 6M 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시장·역사문화환경보존지역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 2,361,000원/㎡입니다.
- 단지. 대보 107세대, 1980.07.29 준공. 거래는 존재하지만 면적별 거래가격 차이가 커 환금성 판단 시 면적 구분이 중요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.14 갑구 9번 대구신용보증재단 가압류가 기준이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 과거 말소등기 확인. 이광수 관련 가등기·소유권이전·가처분이 2025.08.25 말소된 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 권리분석상 임차인은 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현장에서 재확인하세요.
- 면적 확인. 실거래 비교의 가장 중요한 변수입니다. 625호 전유면적을 확인한 뒤 동일 또는 유사 면적 거래와 비교해야 합니다.
- 가격 기준. 단지 최근 12개월 평균 98,000,000원과 최신 거래 67,000,000원은 참고값으로 사용하되, 면적 차이를 무시해 그대로 시세로 확정하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘면적 확인 후’ 최종판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.14 가압류가 말소기준이고, 과거 가등기·소유권이전·가처분은 이미 말소됐으며, 임차인도 없어 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 숫자도 눈에 띕니다. 현재 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 48.0%이고, 최신 거래는 67,000,000원입니다. 다만 대보 단지의 거래는 21.02㎡부터 75.74㎡까지 면적이 다양해 이 차이를 곧바로 ‘625호가 절반값’이라고 해석하면 과도합니다. 권리상 안전성은 높고 가격도 관심을 둘 만하지만, 대상 호실 면적을 확인해 동일 면적 시세와 맞춰 보는 절차가 마지막 관문입니다.
