대구지방법원 2025타경9174. 대구 수성구 황금동 신천지타운 205동 4층 401호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2020.07.24. 주식회사대구은행 근저당권 92,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 문윤태 근저당 200,000,000원, 김기한 근저당 60,000,000원과 서민금융진흥원·서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재됐고, 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태도 외부 관찰과 관리사무소·인근 주민 탐문 등을 토대로 평가됐습니다. 따라서 등기권리와 별개로 실제 점유 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9174 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 272 신천지타운 205동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 4층 401호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 강인구 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 84,576,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1991.01.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.24. 을구 9번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후의 문윤태 근저당권, 김기한 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류 및 2025.09.03. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 신건은 103.7%
신천지타운 동일 면적 85.0㎡ 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 360,916,666원이지만, 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 356,000,000원, 최근 12개월 거래는 3건이며, 최저매각가 369,000,000원은 이 최근 평균의 103.7%입니다. 최신 거래는 2026.08. 348,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2025.01 | 85.0㎡ | 11 | 376,000,000원 |
| 2024.07 | 85.0㎡ | 11 | 397,000,000원 |
| 2024.06 | 85.0㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2024.04 | 85.0㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2024.04 | 85.0㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2024.03 | 85.0㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2023.10 | 85.0㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.995㎡ | 3건 | 356,000,000원 |
전체 12건 평균 360,916,666원만 보면 격차가 작아 보이지만, 과거 거래를 함께 섞은 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 기준에서는 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사대구은행 | 92,000,000원 | 92,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 문윤태 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 김기한 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,990,443원 | 11,034,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,843,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 385,833,453원 중 예상 배당액은 363,034,000원, 미배당액은 22,799,453원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 369,000,000원 | 363,034,000원 | 22,799,453원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 95,566,253원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 153,779,693원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율도 0.0%입니다. 따라서 ‘이 단지는 반드시 유찰된다’고 전제할 수는 없습니다. 다만 현재 신건 가격 자체가 최근 시세 이상인 만큼, 응찰 여부는 권리 안전성보다 현재 가격을 감수할 이유가 있는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동 황금고가교네거리 남동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·주상용건물·노선상가·업무용건물·병원·금융기관·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도심에 위치해 대중교통 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다. 청호로와 접하고 청수로·동대구로·들안로·수성로·희망로·신천대로·신천동로·달구벌대로 등과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 4층 401호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 1991.01.31입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 및 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남서측 하향경사지대에 계단식으로 조성된 부정형 토지로 아파트부지로 이용중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역, 공시지가는 4,274,000원/㎡입니다.
- 단지. 신천지타운은 425세대이며 동일 면적 84.995㎡ 기준 거래 자료가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 360,916,666원보다 최근 12개월 평균 356,000,000원과 최신 거래 348,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -1.8%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.7%인 점과 함께 보수적으로 봐야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이며, 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 상태였습니다. 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2020.07.24. 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서상 별도 인수사항 유무를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 마감상태는 외부 투시와 관리사무소·인근 주민 탐문 등을 바탕으로 표준적인 내부구조와 이용상황을 상정해 평가됐으므로 수리비 가능성을 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.07.24. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 회차의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 평균 356,000,000원의 103.7%이고, 최신 거래는 348,000,000원, 최근 추세는 -1.8%입니다. 따라서 현재 가격에 ‘경매라서 싸다’는 전제를 붙이면 안 됩니다. 권리 안전성은 긍정적이지만, 가격 메리트는 현재 회차에서 확인되지 않습니다.
