대구지방법원 2025타경9222. 대구 수성구 시지동 ‘고산역화성파크드림’ 101동 18층 1802호, 전유부분 84.8338㎡ 아파트입니다. 소유자는 전지영으로 2021.01.08 소유권이전등기를 마쳤고, 등기에는 2018.07.06 매매와 거래가액 568,500,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2021.04.30 설정된 중평새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 최교상 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 신건에서도 유리하다’고 볼 수는 없습니다. 동일면적 최근 12개월 거래 5건의 평균이 483,200,000원인데 최저가는 489,000,000원이고, 가장 최근인 2026.06 거래도 478,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -0.0%로 사실상 보합권이므로, 현재 가격에 별도의 상승 추세 프리미엄을 줄 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9222 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 시지동 600 고산역화성파크드림 101동 18층1802호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 달구벌대로 3122 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유부분 84.8338㎡ · 방3·거실·주방·욕실 등 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 전지영 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2021.01.08 · 2018.07.06 매매 · 거래가액 568,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 489,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중평새마을금고 / 252,572,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2019.12.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.04.30 중평새마을금고 근저당권입니다. 최교상의 임대차계약일은 2022.05.02, 확정일자는 2022.05.03, 주민등록일자와 점유개시일은 모두 2022.05.26으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 판정은 대항력 없음이고, 임차보증금 400,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최교상 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2022.05.26 | 2022.05.03 | 없음 | 확인 필요 배당요구 2024.07.26 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.2% 높다
같은 단지 ‘고산역화성파크드림’ 동일면적 84.83㎡ 거래입니다. 단지는 112세대, 사용승인일은 2019.12.24입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.83㎡ | 16 | 478,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 4 | 518,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 84.83㎡ | 20 | 490,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2024.08 | 84.83㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 2024.08 | 84.83㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 2024.05 | 84.83㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2024.05 | 84.83㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2024.04 | 84.83㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2024.04 | 84.83㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2024.02 | 84.83㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 5건 | 483,200,000원 |
최근 12개월 평균은 483,200,000원, 최신 거래는 478,000,000원입니다. 신건 최저가는 489,000,000원으로 최근 12개월 평균의 101.2%입니다. 전체 12건 평균도 483,250,000원이지만, 과거 거래보다 최근 거래를 우선하면 현재 최저가에 가격 할인은 없다고 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 489,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,290,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중평새마을금고 | 552,000,000원 | 481,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 489,000,000원 가정에서는 집행비용 7,290,000원과 중평새마을금고 481,710,000원으로 매각대금이 전액 배분되고, 근저당 미배당액은 70,290,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 489,000,000원 | 481,710,000원 | 70,290,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 391,200,000원 | 384,923,200원 | 167,076,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 312,960,000원 | 307,778,560원 | 244,221,440원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 최교상 임차권은 대항력이 없기 때문에 이 미배당액이나 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 회차별 가격 판단에서는 매각가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 시지동, 매호중학교 남서측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대와 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역인 고산역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 사용승인일 2019.12.24이며 위생·급배수·화재설비·엘리베이터·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북동측으로 왕복 8차선, 남동측과 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지는 사다리형·평지, 지목은 대, 공시지가는 3,231,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 489,000,000원은 최근 12개월 평균 483,200,000원보다 높습니다. 신건 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 임차권 확인. 최교상 보증금은 400,000,000원이지만 대항력 없음으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구일은 2024.07.26입니다.
- 근저당 변경등기 대조. 552,000,000원 설정 후 300,000,000원 변경등기가 있으므로 현재 채권최고액과 배당요구액을 등기 원문에서 재확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 관계인 부재로 내부는 현장 표기와 주변 탐문에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 했습니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04입니다. 매각기일 2026.09.14 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 최교상의 임차보증금이 400,000,000원으로 크지만 전입·점유가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리 측면에서는 대항력 임차보증금을 떠안는 유형이 아니어서 부담이 제한적입니다.
반면 신건 최저가 489,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 483,200,000원의 101.2%이고 최신 거래는 478,000,000원입니다. 최근 추세도 -0.0%로 사실상 보합이라 현재 가격을 높게 정당화할 상승 흐름은 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 그러나 신건 가격 메리트 없음”입니다. 여기에 552,000,000원 근저당과 300,000,000원 변경등기의 관계를 원문으로 대조한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
