대구지방법원 2025타경9292. 대구 수성구 신매동 ‘신화빌라트’ 102동 7층 705호, 전유면적 59.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강구섭이며, 2025.02.08 상속을 원인으로 2025.08.11 소유권이전이 접수됐습니다. 경매의 말소기준은 2016.05.10 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 693,000,000원입니다. 2025.09.19 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 접수됐고, 매각대금 200,000,000원 가정 시 집행비용을 뺀 196,400,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.
여기서 가장 중요한 숫자는 근저당의 미배당액 496,600,000원이 아니라 매수인 인수액 0원입니다. 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크더라도, 이 근저당은 말소기준권리이자 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있어 배당 부족분이 곧 매수인 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 가격 측면에서는 최저가 200,000,000원이 최근 12개월 평균 200,500,000원과 거의 같으므로, 신건 가격만 놓고 ‘싸다’고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 139-1 신화빌라트 제102동 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 달구벌대로650길 29 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 59.98㎡ · 제7층 제705호 |
| 소유자 | 강구섭 (2025.02.08 상속 · 2025.08.11 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 202,830,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2016.05.10 접수된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 임차인 강구익의 전입신고일은 2019.06.11로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강구익 | 2019.06.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 사실상 같은 신건 가격
신화빌라트는 291세대, 1996.11.22 준공 단지입니다. 동일 면적 59.98㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 199,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 200,500,000원, 최신 거래는 2026.08의 243,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 4 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 17 | 213,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 18 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 18 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.98㎡ | 6건 | 200,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 200,000,000원은 최근 12개월 평균 200,500,000원의 99.8%입니다. 차이는 500,000원에 불과해 최근 평균 대비 의미 있는 할인으로 보기 어렵습니다. 반면 최신 2026.08 거래 243,000,000원보다는 낮지만, 단일 최고가 수준의 최근 거래만으로 신건을 저평가 물건이라고 단정해서도 안 됩니다. 최근 가격 추세는 +1.0%로 하락장이 아니라는 점은 긍정적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 693,000,000원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 200,000,000원에서 집행비용 3,600,000원을 제외하면 한국주택금융공사에 196,400,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 496,600,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 신매초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설과 신매초등학교·시지중학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 지하철 2호선 및 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 서측 왕복 2차선 포장도로, 동·남측 폭 약 6M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,306,000원/㎡입니다.
- 환금성. 291세대, 1996.11.22 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 200,500,000원, 최신 거래 243,000,000원, 최근 추세 +1.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 실질취득 200,000,000원이 최근 12개월 평균 200,500,000원의 99.8%입니다. 현재 가격은 ‘싸다’기보다 시세 수준에 가깝습니다.
- 임차인 확인. 강구익의 전입은 2019.06.11로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 현장 및 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 금지사항 부기 대조. 한국주택금융공사 동의 없는 제한행위를 금지하는 등기가 기재돼 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 배당 부족액 오해 금지. 근저당권자 미배당 496,600,000원은 예상 배당 부족액이고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 계산돼 있습니다. 현재 신건의 가격 메리트가 크지 않다는 점과 함께 회차별 가격을 비교하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 수준’
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2016.05.10 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 임차인 강구익의 전입은 2019.06.11로 뒤입니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 거액의 근저당 미배당액 때문에 매수인이 별도 채무를 떠안을 구조로 보기는 어렵습니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균 200,500,000원의 99.8%로 거의 동일합니다. 최신 243,000,000원 거래와 +1.0% 추세는 시장 흐름이 약하지 않다는 신호지만, 현재 신건 가격 자체가 평균 대비 충분히 할인됐다는 뜻은 아닙니다. 권리 안전성은 높지만 가격 할인은 제한적. 이 물건은 ‘인수 위험을 피하는 것’보다 ‘시세 수준에서 얼마까지 써낼 것인가’가 입찰의 승부처입니다.
