대구지방법원 2025타경9327. 경산시 사동 부영그린마을 501동 8층 804호 아파트입니다. 현 소유자는 이경미이고, 2019.11.26 소유권이전 당시 거래가액은 133,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.12.24 설정된 이교인 근저당권 20,000,000원입니다. 그 이후 2025.04.21 롯데캐피탈주식회사 가압류 21,651,892원과 2025.09.18 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 신건 최저가 125,000,000원은 전체 12건 평균 121,250,000원보다도 높지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 117,142,857원으로 더 낮습니다. 최신 2026.08 거래도 124,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균보다 6.7% 높고, 최신 거래보다도 1,000,000원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9327 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 670-1 부영그린마을 501동 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 18층건 중 8층 804호 |
| 소유자 | 이경미 · 2019.11.26 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 23,403,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 부영(5차)그린마을 · 758세대 · 2003.12.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.24 이교인 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고 채무자는 이경미입니다. 이후 롯데캐피탈주식회사의 가압류 21,651,892원과 그 가압류의 본압류로 이행된 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 없음. 다만 감정평가에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 전입 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 6.7% 높고, 흐름은 -7.8%
동일 평형은 전용 약 59.99㎡로 매칭됩니다. 최근 거래 12건 전체 평균은 121,250,000원이지만, 과거 가격이 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 117,142,857원, 최신 2026.08 거래는 124,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 7 | 146,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 13 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 18 | 122,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 117,142,857원 |
현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.7%입니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -7.8%로 하락 방향입니다. 최신 거래 124,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 1,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 차이가 크지 않다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당권 · 이교인 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 21,651,892원 | 21,651,892원 |
| 4. 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,798,108원 |
집행비용 2,550,000원, 근저당권 20,000,000원, 가압류 21,651,892원을 반영한 계산입니다. 강제경매개시결정은 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원 처리되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 사동 소재 사동초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 감안한 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 18층 건물 중 8층 804호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 약 25m, 북동측 약 15m, 북서측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 1,375,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 부영(5차)그린마을은 758세대, 2003.12.19 준공 단지이며, 동일 평형 최근 거래는 100,000,000원부터 146,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 121,250,000원보다 최근 12개월 평균 117,142,857원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 106.7%입니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -7.8% 낮아진 상태입니다. 현재 가격이 최근 시세 이상이라는 점과 함께 봐야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유·전입관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 제시된 시나리오와 최근 거래 가격대를 함께 비교하세요.
- 배당 변동. 강제경매개시결정의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.24 이교인 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 117,142,857원의 106.7%, 최신 거래 124,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래 흐름도 -7.8%로 하락 방향이므로 현재 회차에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 안전 쪽, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 신건 자체가 아니라 최근 시세와의 간격입니다.
