대구지방법원 2025타경9339. 칠곡군 왜관읍 ‘칠곡왜관태왕아너스센텀’ 101동 205호, 전용 84.4317㎡ 아파트입니다. 26층 건물 중 2층, 남향이며 내부는 방4·주방·거실·욕실2 등으로 이용되고 있습니다. 권리의 기준점은 2019.01.30. 설정된 신한은행 근저당 195,600,000원입니다. 이후 이미정 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 근저당권 가처분, 칠곡군 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인되는 조규남의 전입일은 2024.06.20.으로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 배당요구는 2025.11.10. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 그럼에도 제공된 배당·인수 분석상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 101동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4317㎡ · 방4·주방·거실·욕실2 · 26층 중 2층 · 남향 |
| 소유자 | 이아름 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2018.11.29. |
| 단지 규모 | 칠곡왜관태왕아너스센텀 · 728세대 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 177,664,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.01.30. 신한은행 근저당권입니다. 2024.05.08. 설정된 이미정 근저당권 18,000,000원, 신용보증기금 가압류 180,000,000원·90,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 13,280,000원, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 경매개시결정 및 칠곡군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조규남 | 2024.06.20. | 2025.11.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 95.8%
칠곡왜관태왕아너스센텀 동일 면적 84.43㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 302,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 308,000,000원입니다. 신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.8%로 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.43㎡ | 6 | 308,000,000원 |
| 2026.07 | 84.43㎡ | 15 | 306,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 6 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 24 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 24 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.43㎡ | 26 | 309,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 25 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 21 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 22 | 307,000,000원 |
| 평균 | 84.43㎡ | 12건 | 302,666,666원 |
표본의 최저 거래는 250,000,000원, 최고 거래는 329,000,000원으로 가격 편차가 있습니다. 신건 가격 290,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 본건은 2층이므로 고층 거래가 다수 포함된 단순 평균만으로 저평가 폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 즉 가격은 최근 평균 이하라는 장점이 있으나, 층과 내부 상태를 반영한 현장 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 2. 근저당 · 이미정 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 71,540,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 496,880,000원 중 채권자 예상배당은 285,140,000원이고, 미배당은 211,740,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 211,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 268,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 314,678,400원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰로 가격이 낮아질 때 별도의 임차보증금 승계가 늘어나는 유형이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지법 칠곡군법원 남동측 인근의 왜관택지지구에 위치하며, 주변은 아파트단지·부속상가·주택지·다가구주택·주상용건물·소매점·음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 출입구에서 도보 약 5분 내외 거리에 구간버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 2층 205호, 사용승인일은 2018.11.29.입니다. 승강기·옥내소화전·화재탐지기·도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 12m, 서측 약 10m, 동측 및 북측 약 6m 아스팔트포장도로가 형성되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 519,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 728세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 2026.03~2026.07에 확인됩니다. 다만 거래가격이 250,000,000원부터 329,000,000원까지 분산돼 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 조규남의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 대조하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 12개월 평균 302,666,666원보다 신건 290,000,000원이 낮지만, 본건이 2층이라는 점을 감안해 동일 단지 저층 거래와 내부 상태를 함께 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 관련 조사 기록이 있으므로 실제 누가 점유하고 있는지, 인도 시점과 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 배당요구 채권을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2019.01.30. 신한은행 근저당과 이후 권리들의 현재 상태를 2026.09.14. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 평균보다 낮다
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.01.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·가처분·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조규남도 2024.06.20. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건 290,000,000원이 동일면적 최근 12개월 평균 302,666,666원의 95.8%이고 최신 거래 308,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 범위가 250,000,000원~329,000,000원으로 넓고 본건이 2층이라는 점 때문에 단순 평균 대비 할인만으로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 저층 보정을 거쳐 판단할 물건으로 정리할 수 있습니다.
