대구지방법원 2025타경9351. 대구 중구 남산동 남산그린타운 105동 4층 402호, 전용 84.9597㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서철우이고 2020.09.18. 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 370,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준은 2023.03.30. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 247,500,000원입니다. 이 근저당은 2024.04.05. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.19. 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 뒤에는 황정문의 근저당 30,000,000원과 전세권 5,000,000원, 대구신용보증재단· 소상공인시장진흥공단·아이엠에셋대부·국민행복기금의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9351 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 2937-1 남산그린타운 105동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9597㎡ · 24층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 서철우 (2020.09.18. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 경매신청 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 240,151,048원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 정리
핵심은 2023.03.30. 을구 12번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 247,500,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 황정문의 근저당과 전세권, 각 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만, 최신 거래보다는 높다
남산그린타운 동일면적 84.96㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 336,691,666원, 최저 315,000,000원, 최고 355,000,000원입니다. 현재 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 22 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 16 | 337,300,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 336,691,666원 |
평균만 놓고 보면 최저가 328,000,000원이 8,691,666원 낮습니다. 다만 가장 최근 거래인 2026.08. 5층 315,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 오히려 13,000,000원 높고 약 104.1%입니다. 대상은 4층이므로 신건 최저가를 단순히 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 247,500,000원 | 247,500,000원 |
| 3. 근저당 · 황정문 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 전세권 · 황정문 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 24,136,000원 | 24,136,000원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 67,663,857원 | 15,972,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 아이엠에셋대부 | 19,630,086원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,499,252원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 405,429,195원 중 예상 배당액은 322,608,000원이며 미배당액은 82,821,195원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 소재 대구중부소방서 동측 인근으로, 대단지 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 4층 402호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 50m, 동측 약 16m, 남동측·남서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·주거환경개선지구·상대보호구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 남산그린타운은 804세대, 사용승인일은 2005.04.27.입니다.
- 토지. 토지면적 27,672㎡, 공시지가 2,586,000원/㎡, 평지의 부정형 아파트 부지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 336,691,666원이지만 최신 거래는 315,000,000원입니다. 신건 328,000,000원은 최신 거래보다 높습니다.
- 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원 시나리오가 제시되어 있으며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.03.30. 을구 12번 우리은행 근저당이 기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래와 비교해야
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.03.30. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 평균 하나만 보고 끝내면 안 됩니다. 신건 328,000,000원은 최근 12개월 평균 336,691,666원 대비 97.4%지만 가장 최근 거래 315,000,000원보다는 13,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 신건 가격은 신중으로 정리할 수 있습니다. 최신 실거래와 실제 점유상태를 함께 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
