제주지방법원 2024타경10763. 제주시 애월읍 고내리 929-1 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 표시된 물건 용도는 연립·다세대와 토지이지만, 감정 당시 이용상태는 단독주택 공사중이었습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층으로, 골조공사와 창호공사가 끝난 뒤 공사가 중단됐고 2024.11.13 조사 당시 공정률은 51.6%였습니다.
최저매각가는 감정가 826,630,560원에서 3회 유찰된 283,534,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 사용승인을 받지 않았고 건물 용도도 특정되지 않은 상태라, 토지와 미완성 건물의 실제 가치 및 추가 투입비용을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경10763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 929-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 공사중 |
| 토지 | 대 711.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 · 골조 및 창호공사 완료 후 공사중단 · 공정률 51.6% |
| 소유자 | 양문진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 826,630,560원 / 283,534,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍양발전대부주식회사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 단순해 보이지만 토지 등기 확인이 남는다
제시된 건물 등기에는 근저당권과 압류가 확인되지 않고, 갑구의 소유권보존 및 2024.12.09 임의경매개시결정만 표시됩니다. 이 사건에서는 해당 경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정 내용에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 임차인이 없다고 단정하거나 명도 부담이 없다고 전제해서는 안 됩니다. 현재 점유자, 전입세대, 사업자등록 및 현장 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
② 건물 상태 — 가격보다 큰 핵심 위험
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 사용승인 | 사용승인을 받지 않은 건물 | 사용·완공·행정절차 확인 필요 |
| 공사 상태 | 골조 및 창호공사 완료 후 중단 | 실제 시공상태와 잔여공사 확인 필요 |
| 공정률 | 2024.11.13 현재 51.6% | 감정가 대비 현재 가치 재검토 필요 |
| 용도 | 공사중단으로 용도 특정 불가 | 표시 용도와 실제 활용 가능성 확인 필요 |
| 설비 | 미상 | 설비 설치 여부와 상태 확인 필요 |
③ 가격과 유찰 시나리오 — 34.3%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 283,534,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 198,473,800원, 5회 유찰 시 138,931,660원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 283,534,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 198,473,800원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 138,931,660원 | 16.81% | 0원 |
토지는 711.0㎡이고 개별공시지가는 297,200원/㎡입니다. 다만 공시지가는 경매물건의 실제 매매가가 아니며, 감정가에는 토지와 공사중 건물이 함께 반영돼 있습니다. 토지 가치와 미완성 건물 가치를 분리해 검토하지 않은 채 감정가 대비 비율만 보는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,476원 |
| 신청채권자 · 홍양발전대부주식회사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 278,764,524원 |
산정표에는 집행비용 4,769,476원을 제외한 278,764,524원이 소유자에게 교부되고, 신청채권자의 배당액은 0원으로 표시됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 고내포구 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 일주서로(지방도 1132호)가 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 토지. 대 711.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역 전부제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 297,200원/㎡로 기재돼 있으나, 이는 실제 거래가나 미완성 건물의 가치를 직접 나타내는 가격은 아닙니다.
- 환금성. 3회 유찰됐고 건물의 현재 용도가 특정되지 않으며 공사가 중단돼 있어, 일반적인 완성 주택보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 확인. 매각 대상에 토지가 포함되므로 토지 등기부의 소유권·담보권·제한물권을 건물 등기와 별도로 대조하세요.
- 경매신청 원인 확인. 건물 등기에는 근저당권이 보이지 않으므로 홍양발전대부주식회사의 임의경매 신청 근거와 청구액 280,000,000원의 담보관계를 확인하세요.
- 사용승인·건축 절차 확인. 사용승인을 받지 않은 공사중단 건물이므로 허가 내용, 공사 재개 가능성 및 사용승인 요건을 관할기관에서 확인하세요.
- 현장 실사. 평가는 이해관계인의 부재로 내·외부 관찰과 탐문을 통해 통상적인 상태를 상정했습니다. 내부 구조와 실제 공정상태를 직접 확인해야 합니다.
- 건축물대장 정리 여부. 대장상 목조 초가지붕 단독주택 36.41㎡와 23.17㎡가 현재 소재 불명인 점을 확인하고 정리 절차를 검토하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 278,764,524원의 산정 근거를 배당요구와 채권 원본을 통해 검증하세요.
- 매각 진행상태 확인. 표시된 매각기일은 2026.06.02이고 등기 발급일은 2026.07.24이므로 실제 매각결과와 후속 절차를 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 “완성 가능한가”
현재 최저가는 감정가 826,630,560원의 34.3%인 283,534,000원이고 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로는 입찰 매력을 설명할 수 없습니다. 건물은 사용승인을 받지 않은 채 공정률 51.6%에서 공사가 중단됐고, 용도도 특정되지 않았습니다. 건축물대장에는 현재 소재가 확인되지 않는 기존 목조 건물이 남아 있으며, 임의경매 신청채권 280,000,000원이 배당표에서는 0원으로 처리되는 이상 징후도 있습니다.
권리와 현황이 단순한 저가 주택이 아니라, 토지·미완성 건물·인허가·등기·배당을 함께 풀어야 하는 고난도 물건입니다. 토지 등기와 담보 원인, 현장 공정상태, 사용승인 가능성, 건축물대장 정리 여부를 확인하기 전에는 응찰을 보수적으로 판단해야 합니다.
