대구지방법원 2025타경9410. 대구 북구 태전동 505-1 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 142.0㎡, 제2종일반주거지역이며 건물은 1998.09.26. 사용승인된 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 매각물건명세서에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2015.11.19. 설정된 대구은행 근저당입니다. 현재 확인되는 장용주의 전입일은 2018.12.28., 한국토지주택공사의 2층 임차권 관련 점유·주민등록일자는 2022.05.24.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 후순위 점유자의 명도와 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 505-1 · 대구광역시 북구 칠곡중앙대로45길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 142.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 1998.09.26. |
| 소유자 | 김건환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,828,000원 / 337,828,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 73,235,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 6번, 2015.11.19. 주식회사대구은행 근저당입니다. 이후 2024.06.03. 한국토지주택공사의 주택임차권, 2025.07.22. 곽이원의 근저당, 2025.09.26. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 70,000,000원 중복 합산 금지
| 구분 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장용주 실제 임차인 | 호수 없음 | 2018.12.28 / 미상 | 미상 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 건물 중 2층 전부(84.69㎡) | 2022.05.24 / 2022.04.28 | 70,000,000원 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
실제 임차인은 장용주 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 장용주의 보증금을 보증기관이 대위·승계한 중복 신고이므로, 70,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 장용주의 전입일 2018.12.28.은 말소기준 2015.11.19.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·배당액은 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 337,828,000원, ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 337,828,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 최저가 기준 실질취득액도 337,828,000원입니다. 이 사건은 아직 0회 유찰된 신건입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 337,828,000원이 현 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”, “감정가 대비 메리트가 있다”는 판단은 금물입니다. 특히 감정 이용상태가 단독주택이고 토지와 제시외 건물까지 일괄매각되는 형태라 아파트처럼 단순한 동일평형 비교도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 337,828,000원 | 0원 | 177,563,066원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 270,262,400원 | 0원 | 110,943,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 216,209,920원 | 0원 | 57,647,639원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 배당모형에서는 채권 미배당이 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 즉 유찰이 발생해도 이 분석 범위에서는 후순위 권리의 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 유찰의 의미는 권리위험 감소가 아니라 매입가격 하락에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,529,592원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 57,500,000원 | 57,500,000원 |
| 2. 근저당 · 곽이원 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 73,235,342원 | 73,235,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,563,066원 |
현재 최저가 337,828,000원 가정 시 제공된 배당모형은 채권총액을 전액 배당하고 177,563,066원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 대구은행 근저당은 2025.07.11. 변경등기 금액과 배당모형 금액이 서로 달라 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도3호선 태전역 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구도시철도3호선역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 급·배수 위생설비와 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 142.0㎡, 공시지가 921,000원/㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m) 및 지구단위계획구역에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장용주 점유 확인. 실제 임차인은 장용주 1명입니다. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 예상비용을 현장에서 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 장용주 보증금의 대위·승계 신고입니다. 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 근저당 변경 원문 대조. 대구은행 근저당은 최초 57,500,000원에서 2025.07.11. 변경등기상 30,000,000원으로 기재돼 있으므로 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·구조·점유관계를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 337,828,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 주변 단독·다가구·다세대 및 토지가치를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·채권계산서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 선순위 임차인 인수가 아닙니다. 2015.11.19. 말소기준 이후에 장용주의 전입과 한국토지주택공사의 임차권등기가 위치하고, 보증기관 70,000,000원은 실제 임차인 장용주 보증금의 대위·승계이므로 중복 합산하지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 최저가 337,828,000원이 그대로 실질취득액이고, 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 여기에 감정상 단독주택 이용, 142.0㎡ 토지, 제시외 건물 포함이라는 개별성이 더해집니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 점유와 가격은 현장 검증”이라는 관점으로 접근하는 것이 맞습니다.
