대구지방법원 2025타경9458. 대구 수성구 범물동 보성송정아파트 105동 8층 803호입니다. 감정평가상 용도는 아파트, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 20층 건물의 8층이며 사용승인일은 1995.09.13.입니다. 소유자 황원섭은 2020.12.21. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 450,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2022.03.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 허순영 가압류 2건, 2025년 국민은행 가압류, 2025.10.10. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9458 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 697-1 보성송정아파트 105동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 134.92㎡ · 지하1층, 지상20층 중 8층 |
| 사용승인일 | 1995.09.13 |
| 소유자 | 황원섭 (2020.12.21. 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 265,824,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 갑구 4번·5번 허순영 가압류, 갑구 8번 국민은행 가압류, 갑구 9번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2002년 농업협동조합중앙회 근저당권과 2008년 신한은행 근저당권은 이미 말소된 과거 권리입니다.
② 시세 비교 — 장기평균보다 최근 흐름을 봐야 한다
동일면적 134.92㎡ 실거래는 총 9건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 361,666,666원이지만, 과거 430,000,000원대와 460,000,000원 거래까지 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 333,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 280,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -13.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.92㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 134.92㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 134.92㎡ | 1 | 317,000,000원 |
| 2025.08 | 134.92㎡ | 15 | 445,000,000원 |
| 2024.09 | 134.92㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2024.07 | 134.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2023.06 | 134.92㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2022.04 | 134.92㎡ | 16 | 433,000,000원 |
| 2021.08 | 134.92㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.92㎡ | 4건 | 333,000,000원 |
현재 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.8%입니다. 표면적으로는 평균을 조금 밑돌지만, 최신 거래 280,000,000원보다 높고 최근 흐름 자체가 -13.4% 하락하고 있습니다. 따라서 장기 전체평균 361,666,666원 대비 91.0%라는 수치만 보고 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 허순영 | 585,075,400원 | 23,594,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 허순영 | 139,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 98,792,265원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,122,867,665원 중 채권자 예상배당은 323,594,000원, 미배당액은 799,273,665원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범물중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성과 인근 버스정류장 이용 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상20층 중 8층이며 사용승인일은 1995.09.13.입니다. 승강기·개별난방·급배수·소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 폭 약 12미터, 북동측 및 동측 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류·중로3류에 접합니다. 범물중학교·삼덕유치원 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,291,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 보성송정타운은 498세대이고 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 거래가격의 하락 흐름이 나타나고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 361,666,666원보다 최근 12개월 평균 333,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -13.4%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 98.8%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 5번 국민은행 근저당권 300,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 최종 대조하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·관리비 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리와 별개입니다. 감정가이자 신건 최저가인 329,000,000원은 최근 12개월 평균 333,000,000원의 98.8%로 큰 할인폭이 아니고, 최신 거래는 280,000,000원까지 내려와 있습니다. 최근 흐름도 -13.4% 하락입니다. 따라서 장기 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기보다, 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 잡는 물건입니다.
