대구지방법원 2025타경9469. 경산시 백천동 경산백천신나리아파트 101동 8층 806호 아파트입니다. 현재 소유자는 김대중 씨이고, 2012.05.24. 소유권을 취득하면서 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 18,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 농협은행 근저당권 2건과 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인되는 사람은 박현주 씨 1명입니다. 전입일은 2012.05.31.로 말소기준권리인 2012.05.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 상태는 입찰 전 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9469 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 백천동 588-1 경산백천신나리아파트 101동 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.692㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 8층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김대중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 70,197,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2012.05.24. 농협은행주식회사 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 2015년 42,000,000원, 2017년 30,000,000원의 농협은행 근저당권이 추가됐고, 남양주시·국·국민건강보험공단의 압류와 2025.10.17. 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현주 | 2012.05.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 박현주 씨의 전입신고일은 말소기준일보다 7일 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 신건은 높다
경산백천신나리아파트 동일 면적은 전용 44.69㎡로 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 98,375,000원이지만, 과거 100,000,000원 이상 거래들이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 89,375,000원, 최신 거래 85,000,000원, 최근 흐름 -13.1%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.69㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 44.69㎡ | 11 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 44.69㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 44.69㎡ | 6 | 93,500,000원 |
| 2024.09 | 44.69㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2024.08 | 44.69㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.01 | 44.69㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 44.69㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 2023.05 | 44.69㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2023.02 | 44.69㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2023.02 | 44.69㎡ | 1 | 91,500,000원 |
| 2023.02 | 44.69㎡ | 1 | 91,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.69㎡ | 4건 | 89,375,000원 |
현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.3%입니다. 최신 2026.07 거래도 같은 8층에서 85,000,000원에 체결됐습니다. 특히 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -13.1%로 하락하고 있어, 전체 12건 평균 98,375,000원만 보고 “감정가보다 시세가 높다”고 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,890,000원 |
현재 회차 95,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 90,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,890,000원이 계산됩니다. 낙찰자 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 15,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 30,694,400원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 시 후순위 채권 미배당액이 늘어도, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 즉 이 사건은 유찰이 권리 인수 위험을 키우는 구조라기보다, 시장가격과 입찰가격의 간격을 조정하는 문제에 가깝습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성현중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 12미터, 남측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다.
- 단지. 경산백천신나리는 630세대이며 사용승인일은 2005.09.29입니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태·구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 12건 평균 98,375,000원보다 최근 12개월 평균 89,375,000원과 최신 85,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 -13.1%이므로 과거 100,000,000원 이상 거래를 현재 가격의 근거로 과도하게 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차인 원문 확인. 박현주 씨는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 3건이 있어 당해세 등 우선배당 항목이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 구조변경·파손·마감 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.05.24. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 박현주 씨의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다.
하지만 시장가격은 별개입니다. 신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 89,375,000원보다 높고, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 최근 추세도 -13.1%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 대비 96.6%라는 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로는 106.3%입니다. 권리는 통과지만 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 깨끗한 권리보다 최근 시세에 맞는 입찰가격을 만드는 데 있습니다.
