대구지방법원 2025타경9481. 대구 북구 구암동 그린빌4 410동 13층 1303호, 전용 59.83㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 삼성생명보험주식회사 근저당 84,000,000원은 2013년 이미 말소됐고, 현재 소유자는 조숙제입니다. 이후 김병조가 2022.06.08 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.08.16 전입·점유를 시작했습니다. 2024.08.22에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
강제경매개시결정은 2025.10.13입니다. 김병조의 전입과 점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 때문에 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득 총액은 보증금 185,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 788 그린빌4 410동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.83㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 조숙제 (2015.03.03 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(임차권자 김병조의 양수인) / 200,291,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명, 김병조입니다. 보증금 185,000,000원, 전입·점유 2022.08.16, 확정일자 2022.06.08, 임차권등기 2024.08.22입니다. 전입이 말소기준인 2025.10.13 강제경매개시결정보다 앞서 대항력 有, 확정일자와 배당요구로 우선변제권 有입니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 16,208,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병조 | 건물 전유부분 전부 | 2022.08.16 | 2022.06.08 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 16,208,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
그린빌4차 동일면적 59.83㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 152,916,666원입니다. 최저가 172,000,000원만으로도 이 평균의 112.5%이고, 현재 인수액까지 더한 실질취득 188,208,000원은 최근 평균의 123.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 10 | 152,500,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 10 | 152,500,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 10 | 153,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 15 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 5 | 144,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 152,916,666원 |
최신 거래는 2026.08의 194,000,000원으로 현재 실질취득 188,208,000원보다 높습니다. 다만 가격 메리트 판단은 단일 최신 거래만이 아니라 최근 12개월 전체 평균과 함께 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 152,916,666원이고 거래 범위는 134,000,000원~194,000,000원입니다. 따라서 실질취득 188,208,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 16,208,000원 | 188,208,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 50,126,400원 | 187,726,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 77,261,120원 | 187,341,120원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 김병조 보증금 | 185,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 200,291,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 김병조 보증금에 배당되고, 보증금 미배당분 16,208,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구금액 200,291,643원은 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 구암동 그린빌4단지 내 물건으로, 주변은 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 건물로 사용승인일은 2001.12.17이며, 본건은 13층 1303호입니다. 도시가스·개별난방·승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며, 공시지가는 1,748,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 그린빌4차는 900세대이며 동일면적 59.83㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 134,000,000원부터 194,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 172,000,000원에 인수 16,208,000원을 더한 실질취득은 188,208,000원입니다.
- 임차보증금 승계 재확인. 김병조 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 50,126,400원, 2회 유찰 시 인수 77,261,120원으로 증가해 실질취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 중심. 최근 12개월 평균 152,916,666원, 최신 거래 194,000,000원을 함께 보되, 현재 실질취득 188,208,000원이 평균보다 높다는 점을 우선 반영해야 합니다.
- 점유·내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·사용자재·이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 172,000,000원이 아니라 실질취득 188,208,000원입니다. 김병조는 실제 임차인 1명으로, 보증금 185,000,000원에 대항력과 우선변제권이 있고 현재 예상배당 후 16,208,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 137,600,000원, 110,080,000원으로 내려가도 인수액이 50,126,400원, 77,261,120원으로 커져 실질취득은 각각 187,726,400원, 187,341,120원입니다. 즉 낙찰가 하락분이 그대로 투자자의 가격 메리트가 되지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 152,916,666원과 비교하면 현재 실질취득은 높은 수준입니다. 최신 거래 194,000,000원이 존재하더라도 전체 최근 거래 평균을 놓고 보면 가격보다 선순위 임차보증금 구조를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
