대구지방법원 2025타경9492. 대구 동구 신서동 대구혁신도시비젼스퀘어2 제1·2층 181호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고 복층 부분은 휴게실로 조사됐습니다. 말소기준은 2016.04.07. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 채권최고액 528,000,000원입니다. 그 이후 대구신용보증재단 가압류 20,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 먼저 점유·현황·호별 경계를 확인해야 합니다. 감정평가에는 181호가 제시목록 외 180호와 호별 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중이라고 기재돼 있어, 181호를 독립적으로 이용하려면 철거 및 경계벽 설치비가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9492 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 제1층제2층 제181호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 이노밸리로 322 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(복층부분은 휴게실) |
| 전유부분 | 1층 81㎡ · 2층 18.733㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 중 1·2층 181호 |
| 소유자 | 박순정 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 470,483,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.02.23. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 18,000,000,000원은 2016.04.07. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 박순정 소유권이전과 함께 새 근저당권 528,000,000원이 설정됐습니다. 이 2016.04.07. 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 | 181호 · 주거 | 2023.07.06 | 2025.12.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이수진의 전입일 2023.07.06.은 말소기준권리 2016.04.07.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.05.에 접수됐으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 528,000,000원 | 472,800,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 548,000,000원 중 채권자 예상배당은 472,800,000원, 미배당은 75,200,000원입니다. 현재 회차에서 신청채권 청구액 470,483,232원은 충족되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 신서동, 대구경북지방병무청 서측 인근. 근린생활시설과 업무시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 왕복6차선, 동측 왕복4차선 아스팔트포장도로, 서측 폭 약 7-8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역 · 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,666,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·천정형시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 핵심 현황 리스크 — 180호와 경계벽이 없다
감정평가의 가장 중요한 현황 메모는 이 부분입니다. 181호는 제시목록 외 단위상가 180호와 호별 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중입니다. 따라서 현 상태와 달리 181호를 독립된 호수로 이용하려면 별도의 철거 및 경계벽 설치비가 소요될 수 있다고 명시돼 있습니다.
⑥ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 75,200,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 170,176,000원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 245,900,800원 | 미충족 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 384,000,000원이나 307,200,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 181호·180호 경계. 현재 경계벽이 없는 상태이므로 독립사용을 위한 철거·경계벽 설치 필요 여부를 확인하세요.
- 임차인 보증금. 이수진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 점유 용도. 임차인 조사상 주거, 감정 이용상태는 근린생활시설로 서로 달라 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 480,000,000원을 곧바로 시장가치로 간주하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.04.07. 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 조사된 임차인 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 그리고 180호와 경계벽 없이 통합 사용 중인 현황이 남습니다. 무엇보다 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 480,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 현황·가격은 보수적으로 확인입니다.
