대구지방법원 2025타경9530. 수성구 만촌동 대송빌라 제102동 1층 101호, 다세대주택입니다. 현 소유자는 김정열이며 2015.06.19 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.13 화성새마을금고 근저당권, 채권최고액 156,000,000원입니다. 그 뒤 대구신용보증재단 24,972,000원 가압류, 케이뱅크 15,310,290원 가압류, 화성새마을금고의 임의경매개시결정이 이어져 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 고월희의 전입일은 1997.06.10으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 이 건은 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 임대차계약과 보증금, 점유 원인, 배당요구 여부를 확인한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9530 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 195-2 제102동 1층 101호 · 화랑로36길 22-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 제102동 4층건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김정열 · 2015.06.19 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성새마을금고 / 125,299,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 규모 참고 | 대송빌라 · 14세대 · 사용승인 1996.06.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 먼저다
말소기준은 2024.06.13 화성새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 2025년의 두 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 구조는 단순하지만, 고월희의 전입일 1997.06.10이 말소기준보다 앞서 있어 점유관계가 등기보다 우선 확인 대상입니다.
② 임차인·점유 관계 — 보증금이 확인되지 않았다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고월희 | 1997.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 화성새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 24,972,000원 | 8,848,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 15,310,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 196,282,290원 중 164,848,000원이 배당되고 31,434,290원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 고월희의 임차보증금이 반영돼 있지 않으므로, 표의 계산상 매수인 인수 0원을 실제 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 31,434,290원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 64,563,890원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 91,067,570원 | 미충족 |
유찰되면 최저매각가는 134,400,000원, 다시 유찰되면 107,520,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 고월희가 대항력을 갖춘 진정한 임차인이고 미배당 보증금이 존재한다면, 그 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 보증금 자체가 미상이라 현재는 어느 회차에서도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동문고등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 다세대주택으로서 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 노폭 약 2M~3M의 진입도로를 통해 통행합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 부지로 이용중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8M 미만) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역입니다.
- 공시지가. 968,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 장판지 및 타일, 목재 및 샷시 이중창이며 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고월희의 실제 임대차 여부 확인. 전입만으로 끝내지 말고 임대차계약서, 보증금 지급 자료와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 잔존액 판단에 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 고월희가 과거 소유자·채무자로 등기돼 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성을 원본자료와 사실관계로 검증해야 합니다.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 134,400,000원 또는 107,520,000원으로 가격이 내려가도 선순위 임차보증금 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 도로·환금성 확인. 서측 약 2M~3M 진입도로와 14세대 규모 다세대라는 특성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04입니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘1997년 전입’을 풀어야 한다
이 물건은 신건 168,000,000원이고 말소기준 이후 권리는 깔끔하게 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 1997.06.10 전입한 고월희입니다. 말소기준권리 설정일 2024.06.13보다 훨씬 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 여기에 과거 소유자·채무자와 동일 인물이라는 특수성까지 겹칩니다.
따라서 현재 자료만으로 “신건이라 비싸다”, “유찰되면 싸진다”, “인수 0원이다” 중 어느 것도 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대차인지, 보증금이 얼마인지, 배당 후 남는 금액이 있는지가 먼저 확인돼야 합니다. 이 세 가지가 정리되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 사건입니다.
