대구지방법원 2025타경9552. 대구 동구 효목동 54-25 토지와 그 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 소매점, 2층·3층 각 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 2가구이고, 토지는 201.9㎡, 제2종일반주거지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 승강기·도시가스·개별난방 설비가 확인됩니다.
권리 흐름의 기준점은 2016.08.29 설정된 신암새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박춘옥 근저당권 2건, 현재 경매개시결정, 임차권등기 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이미 과거에 설정됐던 산림조합중앙회 전세권 80,000,000원과 김성열 전세권 85,000,000원은 각각 2019.06.03, 2021.02.01 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 54-25 · 대구광역시 동구 아양로46길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 · 2층·3층 각 다가구주택(3가구) · 4층 다가구주택(2가구) |
| 토지 | 대 201.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,331,000원/㎡ · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 곽무철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,164,742,820원 / 1,164,742,820원 (신건) |
| 청구금액 | 8,244,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 효목1동7구역 재건축정비사업 시행구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.08.29 신암새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 528,000,000원이었고 2020.02.05 변경등기로 408,000,000원으로 변경된 기록이 있으며, 2026.06.04 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 2022년 설정된 박춘옥 근저당권 100,000,000원·50,000,000원과 2025.10.23 현재 사건 경매개시결정, 2026.07.06 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 말소기준권리 이후
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차동현 | 301호 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박경덕 | 3층 중 별지도면 표시 | 85,000,000원 | 2022.09.01 | 2022.09.01 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이슬비 | 2층 중 별지도면표시 | 20,000,000원 | 2022.12.09 | 2022.12.09 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김소희 | 201호 전부(약40㎡) | 20,000,000원 | 점유개시 2021.12.08 | 없음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김진호 | 501호 부분(약83㎡) | 130,000,000원 | 2020.02.03 / 2020.02.05 | 2020.01.23 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 가장 빠른 전입·점유도 말소기준권리인 2016.08.29보다 뒤이므로, 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 대항력에 기초해 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,164,742,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,047,428원 |
| 2. 근저당 · 신암새마을금고 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박춘옥 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 박춘옥 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 최혜숙 | 8,244,656원 | 8,244,656원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 새마을금고자산관리회사 | 8,244,656원 | 8,244,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 456,206,080원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 694,489,312원이 전액 배당되는 것으로 추정되고, 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·정비사업·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진로이스트타운아파트 남동측 인근으로, 주변은 다가구주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 소매점, 2층·3층 각 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 2가구의 주상복합형 이용상태입니다.
- 토지. 대 201.9㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,331,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 정비사업. 효목1동7구역 재건축정비사업 시행구역 내 부동산으로, 조합원 지위 승계 등의 조건이 일반 매매와 다른 핵심 검토사항입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.08.12 조합 사실조회회신 확인. 매수인의 조합원 지위 승계 가능 여부와 조건을 입찰 전에 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 신암새마을금고 근저당 변경등기 대조. 528,000,000원에서 408,000,000원으로 변경된 기록과 예상배당표의 528,000,000원 반영 사유를 확인하세요.
- 임차인 현황 재확인. 실제 임차인 5명 모두 현재 자료상 대항력은 없지만, 점유 세대별 명도 상태와 보증금·배당요구 현황을 최신 매각물건명세서와 맞춰보세요.
- 박경덕 관계 확인. 임차권자이면서 과거 별도 강제경매 채권자로 등장한 관계가 있으므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인하세요.
- 김소희 기재 불일치 확인. 주민등록·확정일자 및 점유개시일 관련 기재가 서로 달라 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 상한은 별도 검증. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 931,794,256원, 2회 유찰 시 745,435,404원이며 두 시나리오 모두 예상 미배당과 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 정비사업은 따로 봐야 한다”
권리관계만 놓고 보면 본건은 의외로 명확합니다. 2016.08.29 신암새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 5명은 모두 그 이후 전입·점유해 대항력 없이 정리되는 구조입니다. 현재 회차 최저가 1,164,742,820원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 실질취득액도 1,164,742,820원으로, 별도 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 다가구주택 경매가 아닙니다. 효목1동7구역 재건축정비사업 시행구역에 들어가 있고 매수인의 조합원 지위 승계 등에 관해 별도 사실조회회신이 존재합니다. 따라서 결론은 “임차인 인수 리스크는 낮지만, 재건축 권리관계 확인 전에는 입찰 확정 금지”입니다. 여기에 근저당 변경액과 예상배당표 사이의 금액 차이까지 원문 대조가 필요합니다. 권리는 대체로 정리되지만, 정비사업 조건과 서류 정합성까지 확인해야 비로소 입찰 판단이 완성됩니다.
