대구지방법원 2025타경9565. 대구 수성구 수성동1가의 다세대주택, 통칭 ‘동원빌라 나동’ 제1층 제101호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 212,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현 소유자는 강도규이고, 2017.03.31. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 72,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.10.10. 설정된 주식회사오케이대부가산의 근저당권 45,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 2025.04.28. 주식회사 케이비국민카드의 가압류 5,783,256원과 2025.10.22. 주식회사 오케이대부가산의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 계산에서는 이 권리들이 매각대금에서 정리되고 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 감정평가서에서 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 이 0원은 임차관계까지 확정됐다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9565 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동1가 447-1 1층101호 · 명덕로76길 79-15 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상 면적 51.59㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제101호 |
| 단지 | 동원(나동) · 8세대 · 1996-06-08 |
| 소유자 | 강도규 · 2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부가산 / 33,833,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.10.10. 근저당
핵심은 2024.10.10. 주식회사오케이대부가산 근저당권 45,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 2025.04.28. 케이비국민카드 가압류와 2025.10.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.10.23.에는 해당 근저당권부채권에 주식회사강남캐피탈대부의 질권설정도 등기돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래의 102.4%
확인되는 최근 거래는 2026.05 1건입니다. 전용 59.9㎡, 2층, 207,000,000원 거래입니다. 최근 12개월 평균 역시 이 1건과 동일한 207,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.9㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 1건 | 207,000,000원 |
현재 최저매각가 212,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.4%입니다. 따라서 현 회차를 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 대상 면적은 51.59㎡인 반면 거래 표본은 59.9㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본도 1건뿐이므로 207,000,000원을 이 호실의 확정 시세로 그대로 적용하는 것도 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부가산 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,783,256원 | 5,783,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 157,448,744원 |
현재 회차 212,000,000원 가정에서는 제시된 채권액 50,783,256원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 157,448,744원으로 계산됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당모델 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 212,000,000원 | 50,783,256원 | 157,448,744원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 169,600,000원 | 50,783,256원 | 115,642,344원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,680,000원 | 50,783,256원 | 82,197,224원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동성초등학교 남측 인근. 부근은 재개발 예정지, 단독 및 다세대주택, 상가, 아파트단지, 학교 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 수단 이용성과 간선도로 접근성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제1층 제101호이며, 외장타일·몰탈 위 페인팅, 벽지·타일, 장판지·타일, 샷시창 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다.
- 규모. 동원(나동)은 8세대이고 사용승인일은 1996-06-08입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입관계, 확정일자와 매각기준권리 전후를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 판단. 소유자가 아닌 점유자가 확인되면 대항력 가능·미상으로 두고 별도 권리분석이 필요합니다.
- 가격 비교. 신건 212,000,000원은 확인된 최근 거래 207,000,000원의 102.4%입니다. 최근 거래보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 면적 차이. 대상 면적 51.59㎡와 실거래 표본 59.9㎡가 일치하지 않아 직접 가격 비교의 신뢰도가 제한됩니다.
- 표본 수. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 단일 거래가격을 확정 시세처럼 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 도로·정비구역. 폭 약 2미터 도로 접면과 정비구역 포함 상태를 현장 이용성과 향후 정비계획 관점에서 확인해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권. 2024.10.23. 주식회사강남캐피탈대부의 질권설정이 있으므로 배당 귀속관계도 원문서에서 함께 대조하는 것이 좋습니다.
맺으며 — 권리는 ‘확인 후’, 가격은 ‘신건 보류’
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024.10.10. 주식회사오케이대부가산의 45,000,000원 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
하지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 실제 점유와 전입관계가 확인되기 전까지는 ‘임차인 없음’이나 ‘권리 완전 안전’으로 결론내리는 것은 이릅니다. 가격 역시 현재 최저가 212,000,000원이 최근 12개월 거래 207,000,000원의 102.4%라 신건 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 게다가 비교 거래 면적도 59.9㎡로 대상 51.59㎡와 다릅니다. 등기권리는 단순하지만 임대관계는 확인 필요, 가격은 신건에서 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
