대구지방법원 2025타경9600. 대구 수성구 삼덕동 256-2 주건축물 제1동 제3층 제302호로, 용도는 다세대이고 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 이숙희이고, 등기부상 현재 권리관계의 핵심은 2025.04.03 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 326,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 김명일 근저당권 150,000,000원과 2025.10.27 김명일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 청운신용협동조합 근저당과 두 차례의 임의경매개시결정, 하철호·김일환 근저당도 있었지만 현재 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등록 권리만 놓고 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재했고 내부조사는 주민 탐문을 바탕으로 표준적 이용상황을 상정했으며, 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9600 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 삼덕동 256-2 주건축물 1동 3층302호 · 도로명 대구광역시 수성구 월드컵로5안길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 제1동 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임대관계 | 미상 · 현장조사 시 이해관계인 부재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 을구 5번 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 326,400,000원입니다. 이후 을구 8번 김명일 근저당권 150,000,000원과 갑구 9번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다
수성라이프는 총 21세대, 사용승인일은 2018.05.29이고 비교 대상 면적은 76.71㎡입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 전체 평균은 396,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021.11의 495,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 73.28㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 2021.11 | 83.01㎡ | 3 | 495,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.71㎡ | 2건 | 396,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 297,000,000원 |
가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 297,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가 399,000,000원은 최근 시세의 134.3%입니다. 전체 평균 396,000,000원과 비교해도 최저가는 100.8%이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -40.0%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 326,400,000원 | 326,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김명일 | 150,000,000원 | 66,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 476,400,000원 중 예상 배당액은 392,614,000원, 미배당액은 83,786,000원입니다. 김명일 채권은 일부만 배당되지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 399,000,000원 | 392,614,000원 | 83,786,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 319,200,000원 | 313,931,200원 | 162,468,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 255,360,000원 | 250,984,960원 | 225,415,040원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 150,000,000원 중 66,214,000원이 배당되는 구조이고, 1회 또는 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 커지지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 소재 원정지 남서측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 제1동 제3층 제302호이며, 위생·급배수·승강기·LPG 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 5~6미터, 북측 폭 약 3~4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 토지는 제시목록상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 환금성. 수성라이프는 21세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 기준 거래는 1건이며 최근 거래 추세는 -40.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 396,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 297,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 134.3%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -40.0%로 표시됩니다. 과거 495,000,000원 거래만을 기준으로 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 제시목록상 지목은 전이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 규제 확인. 제1종지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서·매각물건명세서와 실제 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유가 더 중요하다
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 삼성화재해상보험 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 김명일 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 399,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 297,000,000원의 134.3%입니다. 거래 추세 역시 -40.0%이고, 21세대 규모에 확인 거래도 2건뿐입니다.
여기에 임대관계가 미상이고 내부조사가 직접 확인되지 않았다는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세보다 높고 점유 확인이 필요하다”입니다. 권리 정리만 보고 높은 가격을 정당화하기보다는 최근 거래 수준과 실제 점유 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.