대구지방법원 2025타경9613. 경상북도 경산시 삼북동 278-15 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정요항표상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 141.9㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
등기부의 현재 소유자는 박순천입니다. 2022.03.17 소유권을 이전받은 날 경산축산업협동조합 명의 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 양창주 65,000,000원, 윤봉임 20,000,000원의 근저당권과 2025.11.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 삼북동 278-15 · 경상북도 경산시 장산로29길 7-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 141.9㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 |
| 소유자 | 박순천 |
| 감정가 / 최저가 | 257,248,950원 / 257,248,950원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양창주 / 53,753,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2015.02.10 경산농업협동조합의 근저당권 120,000,000원은 2022.03.17 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 박순천에게 소유권이 이전되고, 경산축산업협동조합 근저당권 144,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 뒤의 양창주·윤봉임 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가를 시세라고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 257,248,950원입니다. 배당표상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 최저매각가와 같습니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다. 가격 판단은 주변 단독주택·다세대 및 토지의 실제 거래와 개별 건물 상태를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 257,248,950원 | 229,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 205,799,160원 | 202,117,972원 | 26,882,028원 |
| 2회 유찰 · 64% | 164,639,328원 | 161,534,377원 | 67,465,623원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 229,000,000원이 모두 배당되고 소유자에게 23,847,465원이 남습니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당액 26,882,028원이, 2회 유찰 시에는 67,465,623원이 발생하는 시나리오입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,248,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,401,485원 |
| 1. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양창주 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 윤봉임 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,847,465원 |
배당은 채권최고액 기준으로 계산된 예상치입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정이며, 소유자 잔여에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 도시가스 공급설비 및 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 141.9㎡이며 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 586,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로3류 접함, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가서의 대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 257,248,950원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.03.17 경산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022.03.17 경산축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후의 양창주·윤봉임 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 최저매각가 257,248,950원이 시세보다 유리한지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교 근거가 없는 만큼 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 감정요항표의 임대관계 미상, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 확인해야 합니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 신건 가격에 가점을 주기 어렵다입니다.
