대구지방법원 2025타경478. 포항시 북구 신광면 사정리 345의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 이순란이고, 2019.08.06. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다. 권리의 기준은 2024.07.24. 설정된 구룡포농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.08.22. 같은 구룡포농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 권리 중 1998.09.16. 신포항농업협동조합 근저당은 2000.08.31. 해지로 말소됐고, 2023.09.13. 성당새마을금고의 채권최고액 60,000,000원 근저당도 2024.07.24. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 중심은 2024.07.24. 구룡포농업협동조합 근저당입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원

현재 말소기준권리는 2024.07.24. 구룡포농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 이순란입니다. 2025.08.22. 임의경매개시결정 역시 같은 구룡포농업협동조합이 채권자로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 신건 100%, 시세 검증은 별도

현재 감정가와 최저매각가는 모두 304,190,840원으로 동일합니다. 즉 아직 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 304,190,840원입니다.

다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 없어, 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없고, 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,190,840원 가정)

집행비용은 5,058,672원으로 추정됐고, 구룡포농업협동조합 근저당은 채권최고액 108,000,000원 기준으로 전액 배당됩니다. 이후 소유자 교부 예상액은 191,132,168원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 건물·토지 상태 — 일괄매각 핵심 확인

• 이용상태. 기호(1)는 단독주택, 기호(1-1)는 단독주택으로 현재 폐가, 기호(3)는 단독주택입니다.
• 기호(1). 목조 스레트지붕 단층, 외벽 타일붙임·몰탈위페인트, 내벽 벽지도배·타일, 샷시창호입니다.
• 기호(1-1). 목조 스레이트지붕 단층으로 현재 공실·폐가이며, 흙벽돌 노출쌓기와 목재창호가 기재돼 있습니다.
• 기호(3). 경량철골구조 칼라 아스팔트슁글지붕 단층, 사이딩 판넬 외벽과 샷시창호 구조입니다.
• 설비. 기호(1,3)는 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 지붕 차이. 목록1은 공부상 지붕이 토기와지붕이나 실제는 스레트지붕으로 기재돼 있습니다.
• 태양광. 목록2 토지 지상에 가정용 태양광발전설비가 소재하며, 태양광설비는 목록1 건물 재조달원가에 포함평가됐습니다.
• 정원수. 목록2·4·5의 정원수 등은 토지에 포함평가됐습니다.
• 매각방식. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 소재 “내정마을” 내에 위치하며, 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통시설 이용 등을 기준으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 507.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)과 공장설립승인지역에 해당합니다.
• 인접 규제. 농업진흥구역·생산관리지역·농림지역과 접합니다.
• 공시지가. 97,800원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 먼저. 현재 최저가 304,190,840원은 감정가 100%입니다. 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 폐가 상태 확인. 기호(1-1)는 현재 폐가로 평가됐으므로 실제 사용 가능 여부와 보수·철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 지붕 현황 확인. 목록1은 공부상 토기와지붕, 실제 스레트지붕으로 기재돼 있어 현황과 공부의 차이를 직접 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현황조사·현장에서 확인해야 합니다.
• 태양광·제시외 건물. 가정용 태양광설비와 제시외 건물 포함 범위, 실제 상태를 매각목록과 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 등 토지이용 제한을 향후 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리 단순, 가격은 검증”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.24. 구룡포농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 가격과 현물입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 304,190,840원 신건이고, 직접 비교할 실거래 시세값이 없어 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 단독주택·토지 일괄매각, 폐가 상태의 건물, 실제 스레트지붕, 태양광발전설비와 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장 상태는 확인 후 판단입니다.