대구지방법원 2025타경9624. 대구광역시 중구 대신동 서문시장2지구종합상가 제2층 제623호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 하상포이며 2013.02.20. 거래가액 52,320,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서대구신용협동조합이 채권최고액 101,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부상 앞선 한국외환은행 근저당권은 2013.02.20. 해지로 말소됐습니다. 이후 삼성카드 가압류 8,169,145원, 한화생명보험 가압류 14,540,176원, 서울보증보험 가압류 11,825,846원도 각 말소된 상태입니다. 현재 경매개시결정은 서대구신용협동조합이 신청했고, 청구금액은 79,801,610원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 2층 623호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설 |
| 소유자 | 하상포 (2013.02.20. 소유권이전 · 거래가액 52,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 79,801,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 현황 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 지상5층 · 대상 제2층 제623호 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 명확하다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·영업관계는 현장 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2013.02.20. 서대구신용협동조합 근저당이고, 이 권리가 말소기준입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 130,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득 역시 130,000,000원입니다.
다만 동일 또는 유사 판매시설의 실거래 비교자료가 없어, 이 130,000,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 판정할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다. 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 101,400,000원 | 101,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,980,000원 |
현재 회차 130,000,000원 기준 채권자 미배당은 0원이고, 소유자 잔여는 25,980,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 130,000,000원 | 101,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 101,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 20,097,600원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 판매시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서문시장2지구 내에 위치하고, 부근은 근린생활시설·시장·단독주택·다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 대구3호선 서문시장역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 동측 약 12m, 북측·서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시장·시장정비구역 등에 해당하며, 공시지가는 9,796,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하3층·지상5층 건물의 제2층 제623호입니다. 공동 위생·급배수, 천정형 냉난방, 승강기·화물용 승강기, 에스컬레이터, 소방·공조설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물 층수. 매각물건명세서 비고에는 대장상 증축되어 실제 지상 5층 건물이라고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 실제 영업관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 130,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고, 동일 상가·유사 층·유사 위치 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 호실 위치 확인. 판매시설은 같은 건물 안에서도 층·통로·에스컬레이터·승강기와의 위치에 따라 가치 차이가 날 수 있으므로 현장 위치를 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·상가운영비 확인. 공용부분 관리비와 상가 운영 관련 부담 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 층수·대장 확인. 매각물건명세서상 대장 증축으로 실제 지상 5층이라는 비고가 있으므로 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2013.02.20. 설정된 서대구신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 회차 130,000,000원에서는 근저당 101,400,000원도 전액 배당되는 시나리오입니다.
하지만 이 물건은 주거용이 아니라 서문시장2지구의 판매시설입니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 130,000,000원의 가격 경쟁력까지 권리 안전성만으로 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 확인하기 쉽고 인수는 0원, 가격은 현장과 거래사례를 확인한 뒤 결정입니다.
