대구지방법원 2025타경9661. 대구 북구 관음동 ‘동화훼밀리타운’ 101동 5층 503호, 전용 59.6845㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민지·백종철 각 2분의 1 지분이고, 2012년 11월 8일 매매를 원인으로 2012년 12월 27일 거래가액 155,000,000원에 소유권이전 등기가 됐습니다.
권리의 기준은 2023년 3월 3일 현대캐피탈주식회사의 채권최고액 166,800,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 하나은행 근저당, 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 기준 근저당은 2026년 5월 12일 한국자산관리공사로 이전등기돼 있습니다. 예상배당상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 관음동 1386 동화훼밀리타운 101동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6845㎡ · 지상 11층 중 5층 |
| 사용승인 | 2003.10.20 |
| 소유자 | 김민지 2분의 1 · 백종철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 150,737,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 임차인 보증금 승계액은 현재 예상배당상 0원이지만, 입찰 전 점유·임대관계 원문 확인은 필요합니다.
과거 칠곡농업협동조합과 농협은행주식회사의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2023.03.03 현대캐피탈주식회사 근저당이며, 2026.05.12 한국자산관리공사로 그 근저당권이 이전됐습니다. 2023.08.04 하나은행 근저당 36,000,000원과 2024.01.10 대구신용보증재단 가압류 11,874,035원은 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 107.5%
동화훼밀리타운은 451세대, 사용승인일 2003.10.20이며 대상 면적과 매칭되는 전용 59.68㎡ 거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 161,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 158,142,857원, 최신 거래는 2026년 5월 157,000,000원이고, 최근 구간의 거래 추세는 이전 구간 대비 -4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.68㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2026.04 | 59.68㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.68㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.68㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 59.68㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.05 | 59.68㎡ | 10 | 169,500,000원 |
| 2025.03 | 59.68㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 59.68㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 59.68㎡ | 8 | 174,500,000원 |
| 2024.11 | 59.68㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.68㎡ | 7건 | 158,142,857원 |
현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%입니다. 최신 거래 157,000,000원도 최저가보다 낮습니다. 특히 최신 거래가 대상 호수와 같은 전용 59.68㎡·5층이라는 점도 현재 신건 가격을 보수적으로 볼 근거입니다. 전체 평균 161,500,000원만 놓고 봐도 최저가는 105.3%지만, 최근 추세가 -4.8%인 만큼 전체 평균을 근거로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 20,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 11,874,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 채권최고액 기준이며 채권자 총 청구액 214,674,035원 중 166,820,000원이 배당되고 미배당액은 47,854,035원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,180,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관남초등학교 북측에 인접하며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성과 인근 버스정류장 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상 11층 중 5층 503호이며, 사용승인일은 2003.10.20입니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 서측 약 20미터, 동측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 전용 59.68㎡ 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 7건 평균은 158,142,857원, 최근 추세는 -4.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 점검. 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%이므로 신건 가격에 할인 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.05 전용 59.68㎡·5층 거래가 157,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가보다 낮은 거래입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -4.8%입니다. 전체 평균 161,500,000원만으로 가격 매력을 판단하지 않는 편이 타당합니다.
- 기준권리 승계 확인. 2023.03.03 현대캐피탈주식회사 근저당이 말소기준이고, 2026.05.12 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 되어 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.03.03 근저당이 말소기준이고, 이후 하나은행 근저당·대구신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 실질취득액 170,000,000원은 최근 12개월 평균 158,142,857원의 107.5%이고, 최신 거래 157,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -4.8%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 현재 신건 회차는 권리상 단순하지만 가격상 매력은 낮은 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
