대구지방법원 2025타경9673. 수성구 범물동 ‘범물청구’ 203동 3층 305호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 소유자는 박영희이며, 등기상 1992.11.13 소유권보존이 확인됩니다. 현재 경매의 핵심 담보권 흐름은 2021.06.30 설정된 신천4동새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 채무자는 주식회사부촌푸드이고, 이후 금고 명칭이 참조은새마을금고로 변경된 뒤 2026.07.22 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.

권리 순서상 2021.06.30 근저당이 현재 경매개시결정보다 앞서므로, 낙찰자 입장에서는 이 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각절차에서 정리되는 구조로 보는 것이 자연스럽습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 인수보다 ‘담보권 정리형’

2005.02.28 동대구농업협동조합 근저당과 2020.08.31 경산농업협동조합 근저당은 2021.06.30 해지로 말소됐습니다. 같은 날 신천4동새마을금고 명의의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 새로 설정됐고, 이 담보권이 현재 경매보다 앞섭니다. 2024.08.06 한 차례 임의경매가 개시됐으나 2024.10.25 취하되어 2024.10.30 말소됐습니다.

2025.04.03 국민건강보험공단 압류도 2025.10.01 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.11.04 현재 사건의 임의경매가 개시됐고, 2026.03.16 금고 명칭이 신천4동새마을금고에서 참조은새마을금고로 변경된 사실이 반영됐습니다. 이어 2026.07.22 기존 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이 이전은 기존 담보권의 승계이므로 별도의 더 후순위 담보가 새로 생긴 것으로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.1% 높은 신건

청구타운 동일 면적 84.93㎡의 최근 거래 12건은 210,000,000원~290,000,000원 범위이고 전체 평균은 245,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 242,857,142원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.5% 낮아 하락 방향이 확인됩니다.

현재 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%입니다. 전체 12건 평균 245,500,000원과 비교해도 최저가 비율은 105.9%입니다. 최신 2026.07 거래가 290,000,000원으로 높게 찍혔지만, 바로 앞 거래들은 245,000,000원·210,000,000원·250,000,000원으로 편차가 크고 추세값도 -2.5%이므로 신건 2.60억을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.

회차가 한 번 유찰되면 최저가는 208,000,000원, 두 번 유찰되면 166,400,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 현재 신건과 달리 이 구간에서는 최근 거래 평균과의 가격 관계가 크게 달라지므로, 이 사건은 권리보다 입찰 회차와 가격이 더 중요한 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

현재 산정표에는 집행비용 4,440,000원과 소유자 잔여 255,560,000원이 배분돼 있으며, 채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 사건의 청구금액은 233,463,656원이고, 등기에는 채권최고액 300,000,000원의 근저당이 존재하므로 위 잔여액을 실제 소유자 수령액으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권계산서·배당요구·조세채권 등을 원본에서 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용지네거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 폭 약 30~35m, 남동측·북서측 폭 약 15m, 북동측 폭 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 가장형·평지의 아파트 부지이며 토지면적은 28,337㎡, 공시지가는 3,074,000원/㎡입니다.
• 환금성. 청구타운은 594세대이고 동일 면적 거래가 계속 확인되지만, 최근 12건 거래가격이 210,000,000원부터 290,000,000원까지 넓게 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 점검. 신건 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%입니다. 현재 단계에서 ‘싸다’는 전제를 두지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.5% 낮습니다. 최신 290,000,000원 한 건보다 최근 평균과 거래 분포를 함께 보세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원입니다. 회차별 가격 변화가 투자 판단을 크게 바꿉니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 및 현장에서 재확인하세요.
• 근저당 승계 확인. 2021.06.30 신천4동새마을금고 근저당이 명칭변경 후 2026.07.22 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 최신 등기 원본의 권리자 표시를 대조하세요.
• 배당표 주의. 현재 산정표의 채권자 배당액은 0원이지만 사건 청구금액은 233,463,656원입니다. 실제 배당과 잔여금은 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로

이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 근저당과 압류도 이미 말소돼 있으며, 현재는 2021년 설정된 근저당이 승계돼 경매로 이어진 비교적 읽기 쉬운 구조입니다.

하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 260,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 242,857,142원의 107.1%이고, 최근 거래 추세도 -2.5%입니다. 2026.07의 290,000,000원 거래가 존재하더라도 다른 최근 거래와 평균을 함께 보면 신건 2.60억을 명확한 저가 구간으로 보기 어렵습니다. 권리는 합격권, 가격은 신건에서 보류. 1회·2회 유찰 시나리오까지 열어두고 접근하는 편이 이 사건의 데이터와 가장 잘 맞습니다.