대구지방법원 2025타경9673. 수성구 범물동 ‘범물청구’ 203동 3층 305호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 260,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박영희이며, 임차인 신고 내역은 없습니다.
권리 흐름은 과거 근저당과 종전 경매·압류가 말소된 이력이 있고, 현재 사건의 기준으로 제시된 등기는 2025.11.04. 임의경매개시결정입니다. 다만 등기에는 2026.07.22. 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 남아 있어, 현재 등기 상태와 배당관계는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다. 특히 제공된 예상배당에서는 신청채권자 청구액 233,463,656원이 별도 채권자 배당으로 반영되지 않고 있어, 배당표 수치만으로 채권관계를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1281 범물청구 제203동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 박영희 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 참조은새마을금고(변경 전 신천4동새마을금고) / 233,463,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 정합성 확인은 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 동대구농업협동조합 근저당, 경산농업협동조합 근저당, 2024년 임의경매, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.0% 높다
같은 단지 ‘청구타운’의 전용 84.93㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 7건의 평균은 245,357,142원, 가장 최근 2026년 9월 거래는 267,500,000원입니다. 현재 최저가 260,000,000원은 최근 평균의 106.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 3 | 267,500,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2024.10 | 84.93㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2024.10 | 84.93㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 7건 | 245,357,142원 |
전체 12건의 평균은 244,041,666원이지만, 가격 메리트 판단은 이를 주된 근거로 삼지 않습니다. 최근 12개월 평균은 245,357,142원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 1.3% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 260,000,000원은 최근 평균보다 14,642,858원 높습니다. 반면 최신 2026년 9월 3층 거래 267,500,000원보다는 7,500,000원 낮습니다. 즉 특정 최신 거래만 보면 낮지만, 최근 12개월의 중심 가격과 비교하면 할인 매물이라고 단정할 수 없는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 255,560,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션 수치 그대로 표시했습니다. 신청채권자 청구액은 233,463,656원이지만 이 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구·배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 실제 배당관계는 원본 배당요구·채권계산서·등기사항을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물의 3층 305호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 ‘용지네거리’ 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30~35m, 남동측·북서측 약 15m, 북동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 범물초등학교·범일중학교·금별유치원 관련 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 3,074,000원/㎡, 평지·가로장방형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지·환금성. 청구타운 594세대, 사용승인일 1992.09.29. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 거래가는 210,000,000원~290,000,000원으로 편차가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다. 최신 거래 267,500,000원 한 건만 보고 할인으로 판단하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 2021.06.30. 근저당권이 말소된 것으로 표시되는 한편 2026.07.22. 근저당권 이전 등기가 존재합니다. 최신 등기부에서 현재 권리 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당자료 재확인. 신청채권자 청구액 233,463,656원과 예상배당표의 채권자 배당 0원 사이에 차이가 있으므로 실제 채권계산서·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 조세관계도 별도 확인이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원입니다. 다만 실제 향후 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 임차인 신고가 없고 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 때문에 실질취득가가 급증하는 유형은 아닙니다. 그러나 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 260,000,000원은 최근 12개월 평균 245,357,142원의 106.0%입니다. 최신 3층 거래 267,500,000원보다 낮다는 긍정적 신호도 있지만, 최근 평균보다 높은 현재 회차에 ‘저가 매수’라는 표현을 붙이기는 어렵습니다.
여기에 2026.07.22. 근저당권 이전 등기와 예상배당표의 채권 반영 방식까지 원본 확인이 필요한 점을 더하면, 이 물건은 인수 부담은 낮지만 신건 가격 메리트가 약하고 등기·배당 정합성 확인이 필요한 물건입니다. 결론은 권리상 임차인 인수는 0원, 가격은 보류, 원본 확인은 필수입니다.
