대구지방법원 2025타경503. 포항시 북구 청하면 덕천리의 청하대우네오빌 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 1층 단위세대입니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.31. 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 105,600,000원이고, 이 근저당을 기초로 2025.09.17. 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조이며 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
등기 흐름에는 과거 신탁과 압류, 대구은행 근저당이 보이지만 모두 현재 경매보다 앞서 이미 말소된 이력입니다. 소유자 이진경은 2018.07.31. 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신탁등기가 설정됐다가 2021.03.31. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 같은 날 구룡포수산업협동조합 근저당이 설정됐고, 2025.10.02. 해당 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경503 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 동일 면적 비교기준 | 66.4323㎡ · 청하대우네오빌 23세대 |
| 소유자 | 이진경 · 2018.07.31. 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 90,453,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.03.31. 구룡포수산업협동조합의 근저당권 105,600,000원입니다. 이후 2025.09.17. 경매개시결정이 기입됐고, 해당 근저당권은 2025.10.02. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 96.8%지만 표본은 1건
청하대우네오빌에서 대상과 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2025.01. 3층, 66.43㎡가 125,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 121,000,000원은 이 거래가의 96.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 평균 | 66.43㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
수치만 보면 신건 최저가가 실거래보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이라 이를 안정적인 시세 중심값으로 보기에는 근거가 얇습니다. 특히 대상은 1층이고 비교 거래는 3층이므로, 96.8%만으로 큰 할인이나 강한 가격 메리트를 단정하기보다는 현재 호가·추가 실거래·내부 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,906,000원 |
121,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,494,000원, 근저당권 배당 105,600,000원 후 소유자 잔여 12,906,000원입니다. 예상 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 105,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 10,942,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 29,953,920원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 가격은 낮아져도 근저당 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청하면행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 15~20미터, 북측 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 2,123.0㎡ 토지로 연립주택부지로 이용 중이며, 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 소로1류에 접하며, 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 청하대우네오빌은 23세대이고 사용승인일은 2017.12.29입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 1건이므로 시세 판단 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장 방문 당시 폐문·이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 121,000,000원은 확인된 실거래 125,000,000원의 96.8%입니다. 다만 표본이 1건이므로 추가 거래와 현장 상태를 함께 보세요.
- 1층 특성. 대상은 1층 101호이고 확인된 실거래는 3층입니다. 층 차이와 내부 상태를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당권 이전, 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전 최신 등기와 원본 문서로 대조하세요.
- 내부 확인. 감정평가 시 내부구조와 구조변경 유무를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 소폭 우위, 현장은 미확인
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.03.31. 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 확인된 실거래 125,000,000원의 96.8%로 수치상 실거래보다 낮습니다.
하지만 가격 근거가 거래 1건뿐이고, 현장 폐문으로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점이 점수를 깎습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 현장 확인 후 가격을 정해야 하는 B급 후보”에 가깝습니다. 신건에서 바로 응찰한다면 96.8%라는 숫자보다 점유관계와 내부 상태를 먼저 확인하고, 확인이 어렵다면 1회 유찰 시나리오까지 함께 비교하는 접근이 적절합니다.
