대구지방법원 2025타경508. 포항시 북구 청하면 ‘청하대우네오빌’ 2층 203호입니다. 사건 용도 표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제2층 제203호입니다. 소유자 이진경은 2018년 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021년 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 105,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 임의경매가 개시됐습니다.
등기만 보면 말소기준은 비교적 분명합니다. 2018년 대구은행 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 4월 9일 구룡포수산업협동조합 근저당 이후 경매개시가 이어집니다. 다만 이 사건은 권리등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 주거 점유자 ‘부터’가 표시돼 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아, 이를 곧바로 “대항력 없음” 또는 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 전용 66.4323㎡ · 4층 건 중 2층 |
| 소유자 | 이진경 (2018.06.29. 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 90,453,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미상
말소기준권리는 2021.04.09. 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 105,600,000원입니다. 이후 2025.09.17. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.10.02. 해당 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 확인
| 성명 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명시 인수 없음 |
전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2021.04.09.과 선후관계를 비교할 수 없고, 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래와 동일
청하대우네오빌은 총 23세대, 2017.12.29. 사용승인된 단지로 집계돼 있습니다. 대상 면적 66.4323㎡와 매칭되는 거래는 1건이며, 2025년 1월 전용 66.43㎡ 3층이 125,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래가, 평균 거래가, 시세 집계상 최근 12개월 평균이 모두 125,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저매각가 125,000,000원은 최신 거래 125,000,000원 및 집계 평균 125,000,000원의 100.0%입니다. 즉 신건 최저가만 놓고 보면 최근 관측 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 거래 표본이 1건에 불과해, 이 125,000,000원이 충분한 시장 대표성을 갖는지도 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,850,000원 |
현재 회차 125,000,000원 가정에서는 집행비용 2,550,000원, 근저당 105,600,000원이 배당되고 소유자 잔여 16,850,000원이 계산됩니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 125,000,000원 | 105,600,000원 | 0원 | 16,850,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 7,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 27,440,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 내려갑니다. 다만 이 사건의 핵심은 “유찰되면 무조건 싸진다”가 아니라, 점유자의 대항력과 보증금이 먼저 확인돼야 실질취득액을 확정할 수 있다는 점입니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만, 점유자 자료가 확인되기 전까지는 그 숫자를 최종 권리결론으로 고정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청하초등학교 북동측 인근이며, 북측은 농경지, 남측은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건 중 2층 203호로, 위생·급배수·승강기·가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 15미터 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 접도구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 한계. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부를 조사하지 못해 설비 작동·누수·인테리어·내부 마감상태는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 말소기준 2021.04.09.보다 전입이 빠른지 반드시 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권 및 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
- 신건 가격 착시 경계. 125,000,000원은 최신 거래 및 시세 평균과 동일한 100.0%입니다. 신건 단계에서 “시세보다 저렴하다”고 볼 수 없습니다.
- 거래 표본 한계. 비교 가능한 실거래가 1건이므로 층·상태·개별 호수 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 현장조사에서 내부 확인이 되지 않아 누수·설비 작동·마감상태 등을 현장 또는 관련 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 말소기준권리는 2021년 구룡포수산업협동조합 근저당으로 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 주거 점유자 ‘부터’의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 확정할 수 없는 상태입니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 최저가 125,000,000원은 최신 거래 125,000,000원과 동일하고 시세 집계 평균과도 같습니다. 총 23세대의 소규모 단지이고 비교 실거래는 1건뿐입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 구조는 단순하지만, 점유 확인 전 권리 안전성을 확정하지 말고, 신건 가격에는 할인 메리트를 부여하지 않는다”입니다.
