대구지방법원 2025타경513. 포항시 북구 청하면 덕천리 청하대우네오빌 4층 402호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 조사됐습니다. 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 구조로 탐문됐고, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물의 4층 세대입니다. 현재 소유자는 이진경이며 2018.06.29 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.03.25 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 105,600,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.17 임의경매개시결정이 등기됐으며, 해당 근저당권은 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경513 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 이용 · 방3·거실·주방·욕실겸화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 402호 · 판상형·계단식 |
| 비교 면적 | 66.4323㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 이진경 · 2018.06.29 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 90,453,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
2018년 대구은행 근저당은 이미 말소됐고, 2018년 설정된 신탁도 2021.03.25 신탁재산의 귀속으로 말소돼 소유권이 이진경에게 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이후 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전입니다.
② 시세 비교 — 125,000,000원 대 125,000,000원
청하대우네오빌은 총 23세대, 사용승인일은 2017.12.29입니다. 확인된 동일면적 거래는 1건으로, 2025.01 전용면적 66.43㎡·3층이 125,000,000원에 거래됐습니다. 최근12개월 평균 지표도 125,000,000원, 최신 거래 역시 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 66.4323㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저매각가 125,000,000원은 최근12개월 평균 지표 대비 100.0%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 비교 가능한 거래가 1건뿐이어서, 개별 호수의 층·상태 차이까지 감안하면 가격 판단의 신뢰도도 넉넉하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,850,000원 |
현재 회차 125,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 근저당 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 16,850,000원입니다. 총 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 105,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 7,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 27,440,000원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 채권자 총 미배당이 7,800,000원, 2회 유찰 시에는 27,440,000원으로 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수금액은 어느 회차에서도 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 90,453,850원이며 1회 유찰 시에는 충족되지만, 2회 유찰 시 배당액 78,160,000원으로는 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 청하면 덕천리 청하119안전센터 남서측 인근입니다. 부근은 농촌취락지대로 단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하고, 북측 인근으로 농경지대가 이어집니다.
- 교통. 지방도에 인접하고 노선버스가 운행되며 차량출입이 용이합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 15미터, 북측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,123.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 연립주택부지로 이용 중입니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅·스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 창호는 하이삿시 유리창이며 급배수·위생·가스보일러 난방·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 23세대이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회이며 매각률 지표는 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 125,000,000원은 최근12개월 평균 지표와 확인된 최신 거래 125,000,000원에 정확히 맞닿아 있습니다. 신건 할인으로 보기는 어렵습니다.
- 거래 표본 보수적 해석. 확인된 거래가 1건뿐이므로 해당 거래 하나를 절대적인 시세로 보지 말고 인근 유사 물건과 실제 매물 호가를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.23 확정채권양도로 근저당권자가 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 및 성장관리계획구역 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 낮아집니다. 현재 회차의 가격 메리트가 약하다면 회차별 가격을 비교할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 중립”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.03.25 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 125,000,000원은 확인된 거래 125,000,000원 및 최근12개월 평균 지표 125,000,000원과 같아, 신건에서의 가격 할인은 확인되지 않습니다. 여기에 총 23세대·거래 1건이라는 제한된 유동성과 임대관계 미상까지 감안하면, 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 추가 확인입니다.
