대구지방법원 2025타경518. 포항시 북구 청하면의 청하대우네오빌 4층 405호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 대상 면적은 81.0828㎡이며, 단지는 23세대이고 사용승인일은 2017.12.29입니다. 권리의 핵심은 2021.06.02 설정된 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 118,800,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 경매로 소멸하는 구조라, 매각물건명세서에 별도 인수권리가 명시되지 않은 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 점유·임대관계는 별도로 봐야 합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있고, 내부 마감상태 역시 이해관계인 부재로 공부상 도면·외부 관찰·관리사무소 및 인근주민 탐문 등을 토대로 평가되었습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 현장 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

2018년 소유권 취득 직후 설정됐던 신탁은 2021.06.02 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.09.17 임의경매개시결정은 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.10.02 해당 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 순위 자체는 기존 근저당에 연결되어 있으며, 실제 배당 단계에서는 채권자 지위의 이전 반영 여부를 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 1.42억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

청하대우네오빌의 확인된 최근 거래는 2025.01, 66.43㎡, 3층, 125,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 125,000,000원이며 최신 거래 역시 125,000,000원입니다. 현재 최저가 142,000,000원은 이 수치의 113.6%입니다.

다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상 면적은 81.0828㎡인데 최근 실거래 표본은 66.43㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 125,000,000원을 대상 호실의 정밀 시세라고 단정할 수 없습니다. 그렇다고 현재 최저가에 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 제공된 최근 거래 지표상 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래보다 13.6% 높은 수준이기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

현재 회차 142,000,000원에서는 집행비용 추정 2,788,000원을 제외하고 근저당 채권최고액 118,800,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 20,412,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

1회 유찰 시 매각가는 113,600,000원으로 내려가고 근저당 미배당은 7,590,400원이 생기지만, 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 2회 유찰 시에도 미배당은 29,955,840원까지 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서는 유찰에 따른 핵심 변화가 ‘인수 증가’가 아니라 매각가격 하락과 채권자 미회수 증가입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 중 4층 405호입니다. 사용승인일은 2017.12.29입니다.
• 주위환경. 청하초등학교 북동측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, LPG가스 난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 2,123.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로1류와 접하고, 접도구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단지 23세대이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회로, 거래 표본과 경매 표본 모두 넉넉하지 않아 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격부터 다시 검증. 현 최저가 142,000,000원은 최근 거래 참고치 125,000,000원의 113.6%입니다. 최근 거래가 대상보다 작은 66.43㎡인 만큼 인근 유사 연립주택과 대상 면적대 거래를 추가 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고가 확인되지 않아도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입관계·보증금 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 2021.06.02 구룡포수산업협동조합 근저당이 2025.10.02 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 배당 관련 최신 채권자 표시를 원본 기록과 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원입니다. 두 경우 모두 계산상 매수인 인수는 0원이므로 가격 경쟁력은 회차 하락에 따라 직접 개선됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 마감상태를 직접 조사하지 못했습니다. 수리비와 실제 이용상태를 별도로 반영해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 접도구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등 지정이 있으므로 향후 용도변경이나 증·개축 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 관련 서류와 최신 배당·점유 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.02 근저당이 말소기준이고, 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으며 현재 회차에서 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 142,000,000원입니다.

문제는 가격 검증입니다. 확인된 최신 거래와 최근 12개월 평균은 125,000,000원이고 현 최저가는 그 113.6%입니다. 더욱이 해당 거래는 66.43㎡로 대상 81.0828㎡와 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일물건 비교도 어렵습니다. 23세대 연립주택이라는 규모와 제한적인 거래 표본까지 감안하면, 신건 최저가를 단순히 저렴하다고 볼 이유는 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다.