대구지방법원 2025타경523. 포항시 남구 연일읍 괴정리 씨티캐슬 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현 소유자는 천동철이며, 2014.10.16. 매매로 124,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 신건 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원입니다.

권리구조에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 등기상 현재 남아 있는 김영애 전세권은 2020.06.26. 설정됐고, 계산된 말소기준권리는 신용보증기금 가압류 2020.07.22.입니다. 즉 등기 순서만 놓고 보면 전세권이 먼저입니다. 그런데 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있고, 현재 매각가 93,000,000원 배당 가정에서도 김영애 전세금 80,000,000원을 배당한 뒤 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전에 원본 명세서와 전세권의 소멸 근거를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다

2014년 해도2동새마을금고 근저당은 2015.03.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 정주환 전세권 105,000,000원, 김동형 전세권 105,000,000원, 정순옥 전세권 100,000,000원도 각각 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 9번 김영애 전세권 80,000,000원과 그 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 포항시 압류입니다.

임차·점유 관계 — 2명 기재, 둘 다 대항력 확정 불가

* 김영애의 매수인 인수 0원은 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 현재 배당 가정을 따른 값입니다. 전입일이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력은 확정할 수 없으며, 을구 9번 전세권의 선순위 관계는 별도로 원본 확인이 필요합니다.

김영애는 현황조사·매각물건명세서에 보증금 80,000,000원으로 기재되어 있고, 등기상 전세권자이자 경매개시결정의 채권자도 같은 이름입니다. 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 또 다른 주거 점유 기재인 부터는 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 88.6%지만 면적이 다르다

씨티캐슬 실거래는 총 4건 확인되며 전체 평균은 104,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 105,000,000원이고 최신 거래가는 110,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 1.9% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 88.6%이고, 전체 평균 104,000,000원 대비 89.4%입니다. 숫자만 보면 감정가가 최근 거래보다 낮습니다. 하지만 본건 비교대상 면적값은 60.28㎡인 반면 실제 거래 표본은 73.12㎡·75.84㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 88.6%라는 수치만으로 “확실히 싸다”고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권총액 238,019,888원 중 90,926,000원이 배당되고, 미배당은 147,093,888원입니다. 김영애 전세금 80,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있고, 임차인 최우선변제도 이 배당에는 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 1회 유찰부터 김영애 전세금 80,000,000원이 전액 배당되지 않으므로, 선순위 전세권의 소멸 여부를 확인하지 않은 채 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연일초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·소규모 공동주택·학교·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 읍 소재지 내에 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호이며, 위생·급배수·E.V·개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며, 가축사육제한구역·연일초등학교 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제2구역에 해당합니다.
• 공시지가. 421,600원/㎡, 토지면적 506.0㎡, 지목은 대입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 씨티캐슬은 12세대이며 확인된 실거래가 4건으로 표본이 많지 않습니다. 본건 비교대상 면적과 실거래 면적도 일치하지 않아 매도가격 추정에 여유를 둘 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 9번 전세권 원본 확인. 김영애 전세권 80,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서가 인수 없음으로 정리한 법적 근거를 확인하세요.
• 김영애의 지위 확인. 전세권자·점유 기재·경매 채권자 이름이 모두 김영애로 나타납니다. 동일 권리관계인지, 전세권 실행에 따른 경매인지 원본 서류를 대조하세요.
• 미상 점유 확인. 주거 점유 기재인 ‘부터’는 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력과 인수 가능성을 0으로 단정하지 마세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있습니다. 당해세라면 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 면적 보정. 최근 거래는 73.12㎡·75.84㎡이고 본건 비교대상 면적값은 60.28㎡입니다. 최근 평균 105,000,000원을 본건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 유찰 시나리오 주의. 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원이지만 김영애 전세금 배당은 각각 72,660,800원·58,048,640원으로 부족해집니다. 선순위 전세권 소멸 여부 확인이 더 중요해집니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다

숫자만 보면 매력은 있습니다. 신건 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 88.6%이고 최신 거래 110,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 실거래는 본건과 면적이 맞지 않습니다. 더 중요한 것은 2020.06.26. 김영애 전세권이 2020.07.22. 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다.

매각물건명세서와 배당 가정은 인수 0원으로 정리하고 있지만, 별도의 주거 점유 기재까지 전입일·보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 사건은 “93,000,000원이 싸냐”보다 “전세권과 미상 점유를 정말 0원 인수로 끝낼 수 있느냐”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 유찰가가 더 내려가도 단순한 가격 메리트로 평가하지 않는 편이 안전합니다.