제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 2층 201호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2018.10.11, 전체 호수는 21개입니다. 소유자는 주식회사서해건설이고, 국일신용협동조합이 청구액 360,889,460원으로 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 29,155,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 동일 유형의 실제 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 현장 상태와 임대수익, 주변 소형 주택의 실제 거래·임대 사례를 직접 확인한 뒤에야 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층 201호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인일 2018.10.11 · 전체 21개 호수 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 기준권리는 재대조 필요
권리 산정상 기준은 2018.12.13 접수된 오송신용협동조합 근저당권 1,760,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류· 가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 대상 201호의 점유자 이남영의 전입일은 2023.07.03으로 기준일보다 늦어 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다.
2022.06.09에는 민간임대주택 등록등기가 기재됐습니다. 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이므로, 이 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부도 관할 기관 및 원문 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 201호는 후순위
조사된 점유자 가운데 대상 물건인 201호 관련 점유자는 이남영 1명입니다. 나머지는 서해파스텔의 다른 호실 또는 호실 미상 점유자로, 201호 보증금 인수액에 직접 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남영 | 201호·대상 | 2023.07.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장종기 | 204호·타 호실 | 2023.12.01 | 3,000,000원 / 680,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문상미 | 미상 | 2023.11.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연서 | 206호·타 호실 | 2024.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 저스트브레드 | 302호·타 호실 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 설숙이 | 303호·타 호실 | 2022.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성훈 | 304호·타 호실 | 2022.06.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대성 | 502호·타 호실 | 2021.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정훈 | 505호·타 호실 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준석 | 601호·타 호실 | 2022.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다영 | 604호·타 호실 | 2021.03.10 | 2,000,000원 / 520,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 29,155,000원입니다. 다만 동일 건물의 최근 실제 거래금액이나 비교 가능한 동일 면적 거래금액은 확인되지 않습니다.
서해파스텔은 전체 21세대의 소규모 도시형생활주택이고, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 회차 역시 3회 유찰 상태이므로, 감정가 대비 큰 하락 자체는 이 물건만의 특별한 가격 신호라기보다 시장의 낮은 응찰 수요를 반영했을 가능성도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 2. 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 28,230,210원 |
| 3. 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 924,790원을 제외한 28,230,210원이 선순위 오송신용협동조합 근저당에 배당되고 매각대금이 전부 소진됩니다. 채권최고액·청구금액 기준 총 미배당액은 10,256,127,869원이며, 신청채권자 국일신용협동조합의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접 도로와 대체로 평지이며 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며, 공시지가는 497,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 외부관찰과 통상적인 상태를 전제로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 성산읍의 유사 도시형생활주택 매매·임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 201호 현장 확인. 이남영의 실제 점유 여부, 보증금·월세, 퇴거 의사와 내부 관리상태를 확인해야 합니다.
- 기준권리 재대조. 2018.12.13 근저당의 2019.05.15 말소와 같은 날 재설정된 근저당의 순위를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 현재 등록상태와 매각 후 처리 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액이 물건 가격보다 매우 크고 공동담보목록이 다수 기재돼 있으므로, 공동담보 물건의 배당 진행 상황을 함께 검토해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 입찰·취득·이용에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원문 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 가격은 아직 미상
대상 201호만 놓고 보면 점유자 이남영의 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 후순위 근저당권·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조여서 금전 인수 위험은 낮습니다.
하지만 권리와 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 낮아졌어도 비교할 실제 거래금액이 없고, 소규모 도시형생활주택의 환금성·실제 임대조건·내부 상태도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택 등록과 기준권리 변동 내역까지 재확인이 필요합니다. 결론은 “인수 0원은 확인되지만, 싸다는 판단은 보류”입니다. 입찰가의 근거는 감정가 할인율이 아니라 현장 상태와 실제 매매·임대 시세여야 합니다.