최저가가 감정가의 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 제주 서해파스텔 202호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수이며 사용승인일은 2018.10.11입니다. 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,155,000원입니다.

표면적으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 할인율만 볼 수 없습니다. 금액이 확인되는 동일 물건 실거래가 없고, 대상 202호의 내부 상태와 점유관계도 확인되지 않았습니다. 등기부의 최초 근저당이 이미 말소된 사실과 배당추정의 선순위 표시도 서로 대조해야 하므로, 권리·점유·가격 세 항목 모두 원본 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당 말소 여부가 핵심

등기부에는 2018.12.13 오송신용협동조합의 근저당권이 설정됐지만, 해당 을구 1번 근저당은 2019.05.15 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 같은 날 새로 설정된 을구 3번 근저당권들이 현재 남아 있는 담보권 중 가장 앞선 권리로 보입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 가처분, 경매개시결정과 압류는 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차 관계 — 대상 202호 일치 기록 없음

현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 기재돼 있으나, 대상 물건인 202호와 일치하는 점유 기록은 없습니다. 아래 명단은 모두 202호 외 호실이므로 이들의 보증금을 202호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 다만 대상 202호가 공실인지, 소유자가 점유하는지, 별도 임차인이 있는지는 현장과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.

저스트브레드는 전입·등록일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 기재 호실은 302호로 대상 202호와 다릅니다. 나머지 점유자도 모두 202호 외 호실입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 20,408,500원, 그다음은 14,285,950원입니다. 하지만 서해파스텔의 금액이 확인되는 실거래 사례가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 비교할 수 없습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “즉시 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 특히 전체 21세대의 소규모 도시형생활주택이고, 현재 물건은 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 거래금액 근거가 확보되기 전까지 환금성과 적정가는 보수적으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)

총 채권액 10,284,358,079원 중 채권자 예상배당은 28,230,210원, 미배당은 10,256,127,869원입니다. 신청채권자 청구액은 360,889,460원이지만 현재 배당추정상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수이며 외벽은 드라이비트 및 석재타일, 창호는 하이샤시로 기재됐습니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비와 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 479㎡, 공시지가 497,700원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았지만, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 통상적인 상태를 전제로 평가됐습니다.
• 환금성. 전체 21세대의 소규모 도시형생활주택이고 현재 3회 유찰됐습니다. 금액이 확인되는 실거래가 없어 재매각 가능성과 적정가격은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재판독. 2018.12.13 근저당이 2019.05.15 말소된 뒤 같은 날 새 근저당이 설정됐습니다. 등기부 원본과 매각물건명세서에서 실질 말소기준을 재확인하세요.
• 배당 수령권자 확인. 말소된 근저당에 배당액이 배정된 추정과 등기기재가 일치하지 않습니다. 법원 채권계산서와 배당순위표를 대조해야 합니다.
• 202호 점유 확인. 현황조사 명단은 다른 호실로 구성돼 있습니다. 대상 202호의 전입세대·사업자등록·외국인 체류와 현장 점유자를 별도로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부 미확인 상태로 평가됐으므로 누수, 결로, 설비 작동, 마감 상태와 수리 범위를 확인한 뒤 총취득비용에 반영해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리, 관할청 신고·승계 여부를 관할청과 법원에 확인하세요.
• 시세 원본 확보. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 유사 도시형생활주택의 최근 거래와 매물을 직접 대조하세요.
• 토지거래 허가구역. 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역 관련 허가구역 기재가 있으므로 경매취득 적용 여부와 후속 절차를 관할청에 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.14입니다. 매각 결과, 변경 여부와 다음 기일은 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확인된 저가”

이 물건은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 29,155,000원까지 내려왔고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 하지만 권리분석의 출발점인 2018년 근저당이 이미 말소된 사실과 배당추정이 서로 맞지 않고, 대상 202호 점유자는 확인되지 않았으며 내부 상태도 조사되지 않았습니다.

가격 측면에서도 최근 실거래 금액이 없어 29,155,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 전체 21세대의 도시형생활주택이라는 환금성 특성과 3회 유찰 이력까지 고려하면, 현재 결론은 ‘인수 0원 가능성은 있으나 권리순위·점유·시세 확인 전에는 보류’입니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 말소기준, 202호의 실제 점유 상태, 내부 수리비와 현지 거래가격입니다.