제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 2층 203호로, 전용면적은 18.51㎡입니다. 건물은 2018년 10월 11일 사용승인된 지하 1층·지상 5층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 전체 21개 호수가 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사서해건설이고, 국일신용협동조합이 청구금액 360,889,460원으로 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 85,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 29,155,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다만 동일 면적의 최근 거래금액은 확인되지 않아 이 가격이 실제 매매시장보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 비율은 경매 진행 상황일 뿐, 그 자체가 시세 차익을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층 203호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 18.51㎡ |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 5층 · 전체 21개 호수 · 사용승인 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 대 479㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 497,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 순위 재확인
권리분석상 기준일은 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당권으로 제시되어 있습니다. 이후의 근저당권·가압류·가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 계산됐고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
또한 2022.06.09에는 민간임대주택 등기가 기재됐습니다. 해당 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 적용받는 민간임대주택이라는 내용이므로, 경매 매각에 따른 처리와 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하는 절차가 필요합니다.
② 점유 조사 — 203호로 특정된 임차인은 없다
현황조사에는 건물 내 여러 호수의 점유자가 기재돼 있으나, 대상 물건인 203호로 특정된 점유자는 없습니다. 아래 명단은 같은 건물에서 조사된 점유 현황으로, 다른 호수의 임차관계를 203호의 임차관계로 합산하거나 승계액으로 계산해서는 안 됩니다. 호수가 특정되지 않은 문상미 씨는 전입일이 2023.11.17로 기준일 이후이며, 대상 호수 해당 여부 자체도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남영 | 201호 | 2023.07.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장종기 | 204호 | 2023.12.01 | 3,000,000원 / 680,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문상미 | 미상 | 2023.11.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연서 | 206호 | 2024.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 저스트브레드 | 302호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 설숙이 | 303호 | 2022.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성훈 | 304호 | 2022.06.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대성 | 502호 | 2021.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정훈 | 505호 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준석 | 601호 | 2022.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다영 | 604호 | 2021.03.10 | 2,000,000원 / 520,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 34.3%지만 시세 할인은 검증 불가
현재 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34.3%입니다. 네 번째 유찰 시 시나리오는 20,408,500원, 다섯 번째 유찰 시에는 14,285,950원으로 제시돼 있습니다. 그러나 서해파스텔의 최근 낙찰금액과 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 가격이나 향후 유찰 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 29,155,000원 | 0원 | 10,256,127,869원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 20,408,500원 | 0원 | 10,264,716,932원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 14,285,950원 | 0원 | 10,270,729,276원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 오송신용협동조합 근저당권 | 1,760,000,000원 | 28,230,210원 |
| 오송신용협동조합 후순위 근저당권 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 국일신용협동조합 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 오송신용협동조합 추가 근저당권 | 591,000,000원 | 0원 |
| 청주신용협동조합 근저당권 | 293,500,000원 | 0원 |
| 세종우리신용협동조합 근저당권 | 957,500,000원 | 0원 |
| 세종신용협동조합 근저당권 | 947,000,000원 | 0원 |
| 진천신용협동조합 근저당권 | 744,500,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 서울보증보험주식회사 가압류 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 정병식 가압류 | 157,478,946원 | 0원 |
| 제이비우리캐피탈 가압류 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,284,358,079원 중 예상 배당액은 28,230,210원이며, 미배당액은 10,256,127,869원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 남는 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동남초등학교 북측 인근으로, 주변에 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 드라이비트·석재타일 외벽, 하이샤시 창호이며 기본위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 평지이며 북측 약 6m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구 20m 이하·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 21개 호수의 소규모 도시형생활주택이며 대상 면적은 18.51㎡입니다. 실거래 금액이 없어 매도 가격과 소요 기간을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2018.12.13 근저당권의 2019.05.15 해지와 같은 날 신규 근저당권 설정 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 203호 점유 확인. 건물 내 다른 호수 점유자는 조사됐지만 203호로 특정된 점유자는 없습니다. 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 특정하세요.
- 문상미 씨 호수 확인. 호수가 미상으로 기재돼 있으므로 203호 해당 여부를 확인해야 합니다. 전입일은 2023.11.17입니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인 없이 공부·탐문·외부 관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정됐습니다. 이용상황과 관리 상태를 재확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 도시형생활주택의 실거래와 현재 매물을 조사하세요.
- 임대수익 확인. 대상 203호의 보증금·월세는 확인되지 않았습니다. 예상 임대료와 공실 기간, 관리비를 확인한 뒤 수익성을 계산하세요.
- 토지거래허가 규제 확인. 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으므로 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — “34% 가격보다 미확인 사항이 먼저다”
이 물건의 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원이어서 숫자만 보면 접근하기 쉬워 보입니다. 하지만 최근 실거래 금액이 없어 실제 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 세 차례 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 점도 가볍게 볼 수 없습니다.
권리 측면에서는 2018년 근저당권의 말소와 2019년 신규 근저당권 설정 관계를 원본으로 재확인해야 하며, 점유 측면에서는 203호로 특정된 임차인이 없어 현장 확인이 필수입니다. 내부 역시 확인되지 않은 상태로 감정됐습니다. 결론은 인수 계산은 0원이나, 가격과 점유의 확인은 아직 끝나지 않았다입니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 말소기준 순위, 203호 실제 점유, 내부 상태, 그리고 동일 유형의 실제 거래가격입니다.