제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 2층 204호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택입니다. 전용면적은 37.3983㎡이고, 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조 건물의 21개 호수 중 하나입니다. 감정가 155,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 53,165,000원까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 큰 폭으로 낮아진 것은 분명하지만, 이 물건에는 같은 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하거나, 현 최저가가 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 서해파스텔의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 현재 회차가 단지의 평균적인 유찰 수준과 맞닿아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층 204호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용 / 규모 | 37.3983㎡ · 지하 1층/지상 5층 · 전체 21개 호수 |
| 사용승인일 | 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 말소기준 원문 대조가 필요하다
산정된 말소기준을 적용하면 이후 근저당권·가처분·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.06.09. 민간임대주택등기가 존재하고, 2025년에는 제주세무서장의 국세 압류 3건이 연속 등기돼 있습니다. 세금 압류는 매수인 인수액보다 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 204호 장종기 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장종기 | 204호 · 주거 | 2023.12.01 | 3,000,000원 / 월 680,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장종기의 전입일은 산정된 말소기준일인 2018.12.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 매수인이 보증금 3,000,000원을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
현황조사에는 서해파스텔의 다른 호수 점유자들도 함께 기재돼 있으나, 본건 204호의 직접 점유관계는 장종기 기준으로 분석했습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가 155,000,000원의 34%인 53,165,000원입니다. 4회 유찰 시 37,215,500원, 5회 유찰 시 26,050,850원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 전용 37.3983㎡와 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시장가 대비 가격 메리트를 판정할 수는 없습니다.
서해파스텔은 총 21개 호수의 소규모 건물이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 마지막 낙찰일은 2025.12.23.으로 기록돼 있으나 낙찰금액 비교값은 확인되지 않습니다. 소규모 도시형생활주택은 아파트처럼 표준화된 거래가 많지 않으므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 51,808,030원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 4번 근저당권 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,284,358,079원 중 예상배당은 51,808,030원이며, 미배당액은 10,232,550,049원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 주변에는 상가·점포, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.10.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수·승강기· 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 479.0㎡, 공시지가 497,700원/㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 고도지구 20m 이하, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2024.11.15.~2026.11.14.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 21개 호수의 소규모 도시형생활주택이며 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아, 대단지 아파트보다 매도가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 등기부 재확인. 말소기준으로 산정된 2018.12.13. 근저당권에 2019.05.15. 말소 기록이 있으므로 실제 말소기준권리를 원본으로 확정해야 합니다.
- 204호 점유 재조사. 장종기의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금·월세 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했으므로 누수·곰팡이· 마감 상태·수리비를 별도로 산정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.09. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 낙찰 후 처리관계를 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 제주세무서장의 압류 3건이 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 실거래·임대수익 조사. 감정가 대비 34%만으로 저가 판단을 하지 말고, 성산읍 내 유사 도시형생활주택의 실제 매매가·보증금·월세·공실률을 조사해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 고도지구·장애물제한표면구역·토지거래계약 허가구역 지정이 이용계획과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 반영. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도 협의 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
본건 204호 점유자 장종기의 전입은 산정된 말소기준일 이후이므로 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 실질취득액은 최저매각가와 동일한 53,165,000원으로 단순합니다.
하지만 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확정되지는 않습니다. 동일 면적의 실거래 비교값이 없고 내부 상태도 확인되지 않았으며, 21개 호수의 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 제약이 있습니다. 여기에 말소기준으로 잡힌 근저당권의 말소 기록, 민간임대주택등기와 국세 압류까지 원문 확인이 필요한 요소가 남아 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 가격과 서류 검증은 보수적으로입니다. 권리가 단순해 보인다는 이유로 현 최저가를 곧바로 저가로 해석하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.