인수는 0원, 하지만 3회 유찰만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 서해파스텔 205호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 2층 205호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 32.5433㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층이며 사용승인일은 2018.10.11입니다. 소유자는 주식회사서해건설이고, 감정가 135,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 46,305,000원까지 내려왔습니다.

권리관계에는 근저당권과 가압류·압류·가처분이 다수 존재하지만, 분석상 말소기준은 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 후순위 채권의 막대한 미배당은 ‘매수인 인수’와 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원

말소기준 이후 설정된 근저당권과 근저당권 가처분, 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 회차의 배당 가능액은 집행비용을 제외하면 선순위 오송신용협동조합 근저당권에 전부 흡수되고, 신청채권자인 국일신용협동조합의 예상 배당은 0원입니다.

② 점유자 조사 — 205호 특정 임차인은 확인되지 않았다

현황조사에는 동일 건물의 여러 호실에 걸쳐 실제 점유자 11명이 조사돼 있으며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 205호로 특정된 점유자는 없습니다. 조사된 전입일이 확인되는 점유자는 모두 말소기준일 이후이고, 302호의 저스트브레드는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라도 시세 할인율은 확정할 수 없다

감정가 135,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 46,305,000원입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보면 낙폭은 크지만, 이 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 시세와 비슷한지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 선순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동남초등학교 북측 인근으로, 주위는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.10.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 기본위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역이며, 2024.11.15부터 2026.11.14까지 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 대지 479.0㎡, 공시지가 497,700원/㎡이며 인접 도로와 대체로 평지입니다.
• 환금성. 21세대의 소규모 도시형생활주택이고 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회여서, 감정가 대비 낙폭만으로 매도 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
• 건축 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았지만, 내부 이용상태와 관리상태는 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호 현장 확인. 대상 호실의 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 훼손과 수리비를 직접 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 205호로 특정되지 않은 점유자가 대상 호실을 점유하는지 주민등록·상가등록·임대차계약 자료를 대조하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 매각 후 등기 정리 절차를 매각물건명세서 및 관할 기관에 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세 압류 3건이 있으므로 법원과 세무관서에 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 인근 유사 면적의 실제 매물과 거래 사례를 별도로 확인하세요.
• 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납, 점유 이전 비용, 수리비를 실질취득비용에 포함하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”

이 물건은 배당표상 매수인이 떠안을 채권이나 임차보증금이 없고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면에서 가장 큰 숫자인 10,239,286,569원의 미배당도 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다.

현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 이를 시세 할인으로 단정할 실거래 근거가 없고, 21세대 도시형생활주택이라는 소규모 상품성, 3회 유찰, 내부 미확인, 민간임대주택 등기 확인 과제가 겹칩니다. 대상 205호로 특정된 임차인은 없지만 실제 점유관계도 현장에서 확정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 현장 리스크는 보수적으로 재검증. 이 물건의 결론입니다.