대구지방법원 2025타경4048. 포항시 북구 죽도동 죽도세미아트리움 101동 14층 1405호, 전용 59.9736㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 방주혁이고 2018.12.18. 거래가 197,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않는다는 점입니다. 임차인 권창욱은 2022.06.16. 전입·점유를 시작해 2023.07.06. 말소기준인 죽변수산업협동조합 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 상태입니다.
보증금은 180,000,000원, 확정일자는 2022.05.27., 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 176,000,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 임차인에게 배당되고 7,264,000원이 남습니다. 통상 구조라면 이 부족분이 매수인 인수 위험이 됩니다. 다만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있어, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4048 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 135-55 죽도세미아트리움 101동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9736㎡ · 14층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 방주혁 · 2018.12.18. 거래가 197,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 187,491,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별매각조건이 해소한다
말소기준권리는 2023.07.06. 죽변수산업협동조합 가압류 127,518,156원입니다. 이후 한화생명보험 가압류 72,897,189원, 신한은행 가압류 19,850,779원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.21. 등기된 임차권도 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인 권창욱의 전입·점유는 2022.06.16.으로 더 빠르기 때문에 대항력 판단은 별개입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권창욱 | 제14층 제1405호 59.9736㎡ 전부 | 2022.06.16 | 2022.05.27 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 배당요구일은 2024.06.21.입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 가격보다 높다
동일 면적대 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 173,062,500원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 165,000,000원, 최신 2026.08 거래도 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 8 | 172,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 9 | 178,000,000원 |
| 2024.03 | 59.97㎡ | 10 | 176,000,000원 |
| 2022.08 | 59.97㎡ | 14 | 174,000,000원 |
| 2022.08 | 59.89㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 59.97㎡ | 4 | 164,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
현재 특별매각조건을 반영한 실질취득은 최저가와 같은 176,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 165,000,000원의 106.7%입니다. 최신 거래도 165,000,000원이므로 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 더구나 최근 거래 수준은 과거 거래군보다 -6.1% 낮은 추세로 나타나 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 권창욱 보증금 | 180,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 127,518,156원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 72,897,189원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 19,850,779원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,491,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 부족분 7,264,000원이 발생합니다. 다만 특별매각조건으로 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 해당 임차인에 대한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별매각조건이 유지되면 인수액은 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 가능액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 7,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 41,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 69,736,960원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 적용되는 임차보증금 잔액에 대해 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 예정되어 있어, 그 부족분을 실질 인수액에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽도시장 서측 인근. 근린생활시설, 주차장, 시장 및 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2016.09.06. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 단위세대이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선 포장도로, 서측 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·관광특구·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 죽도세미아트리움은 46세대이고 확인된 동일 면적대 거래는 8건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 현장확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황을 직접 확인하지 못해 동유형 물건의 표준적 이용상황과 사용자재를 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재. 권창욱의 전입·점유는 2022.06.16.으로 말소기준권리 2023.07.06.보다 빠릅니다. 특별매각조건을 제외하고 보면 선순위 대항력 임차인입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 173,062,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래군보다 -6.1%로 낮아진 상태이므로 현재 176,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못한 물건이므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 조건부 정리, 가격은 보수적으로”
이 사건은 첫눈에는 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 실제 배당계산도 신건 기준 7,264,000원의 부족분을 만들어냅니다. 그러나 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 해당 부족분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 실질취득 176,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 165,000,000원의 106.7%이고, 최근 가격 흐름도 -6.1%입니다. 권리조건은 해소 가능하지만 신건 가격은 최근 시세보다 높다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 약하고, 유찰 시 제공된 시나리오인 140,800,000원 또는 112,640,000원 구간에서 다시 비교하는 편이 데이터상 더 합리적입니다.
